wie würdet ihr ein Grundstück planen?

  • Die gewerbliche Nutzung muss nachweisbar sein. Wir haben gerade so einen Fall in der Gemeinde: ein Handwerksbetrieb wurde aufgegeben, Grundstück und Immobilie wurde verkauft. Der neue Eigentümer wohnt jetzt nur darin, ohne gewerblich tätig zu sein. Das ist nicht zulässig und ihm droht nun eine Nutzungsuntersagung, wenn er nicht eine mind. zu 60% gewerbliche Nutzung des Grundstücks nachweisen kann.

    Wäre es dann nicht eine Option, wenigstens eine GbR zu gründen und das übrige, nicht benötigte Betriebsgelände an Start-ups und andere Klein- und Einzelunternehmer zu vermieten? Es steht ja nirgends geschrieben, dass man mit seinem Gewerbe 15% Rendite machen MUSS. 🤪 Es würde ja zumindest ausreichend sein, wenn man nach drei Jahren keine Verluste einfährt und dem Finanzamt zeigen kann, dass man einen kleinen, aber doch vorhandenen Gewinn einfährt, womit der Gewinnerzielungsabsicht eines Unternehmens Genüge getan wäre... Kann ja nicht jeder einfach so eine gGmbH gründen... 🤷

  • Bei den momentanen Baupreisen und aufgrund der mickrigen Grundstücke in Neubaugebieten würde ich eher zu einer Bestandsimmobilie tendieren und nicht neu bauen. 200.000€ für den Platz und 500.000€ fürs Häuschen, gepaart mit hohen Betriebskosten (Wärmepumpenheizung z.B.) sind für Normalverdiener schlicht nicht darstellbar.


    Kann das mit den hohen Betriebskosten eines Neubaus nicht nachvollziehen:

    Kenne die Heizkosten von meinem ersten Haus aus den 60igern und kann es mit meinem Aktuellen gut vergleichen.


    Oder beziehst du dich auf einen Altbau der mit selbstgeschlagenem Holz VS Neubau der mit Wärmepumpe beheizt wird?


    Das die Immobilien-Preise wegen den "billigen" Baudarlehen abartig angezogen haben ist natürlich absolut korrekt.

  • Für eine Einstufung als gewerblicher Unternehmer beim Finanzamt(!) reicht es ja schon, wenn man regelmäßig Sachen bei Ebay verkauft, hab mal was von 600€ Jahresumsatz als eine Art Bagatellgrenze gehört oder auch darunter, wenn die Verkäufe regelmäßig stattfinden.


    Bei der gewerblichen Nutzung einer Gewerbeimmobilie bzw. eines Gewerbegrundstücks ist der tatsächliche Umsatz soweit ich weiss, erst mal nicht relevant. Wir haben Gewerbetreibende, die lagern Langholz auf einem ansonsten lediglich mit einem Bürocontainer "bebauten" Grundstück im Gewerbegebiet. Oder sie haben das Stück geschottert und eingezäunt und vermieten Wohnmobil-Abstellplätze. Alles kein Thema. Der Grundsatz heisst, die gewerbliche Nutzung muss überwiegen. Im aktuellen Fall ist das Grundstück mit einem Wohnhaus mit angebauter Werkstatthalle bebaut. Vor der Halle steht nun ein Trampolin, hinter der Halle ist ein Pool im Garten, Gewerbe ist keins angemeldet, in der Halle parkt das eigene Wohnmobil. Das ist alles im Grunde nicht verwerflich, nur ist es gegenüber denen unfair, die für einen Wohngebiets-Bauplatz das ca. Dreifache pro qm mehr bezahlen müssen, als ein Gewerbeplatz kostet. Und der Kommune fehlt dann ein Gewerbegrundstück, das mit einem richtigen Betrieb drauf Gewerbesteuer und Einkommenssteuer generieren würde. Die kommunale Infrastruktur will ja auch jeder haben und sie finanziert sich im Wesentlichen über diese beiden Steuern. Bei Kindergärten decken die Beiträge der Eltern gerade mal 19% der Kosten.


    Aber Grundsätzlich könnte eine gebrauchte Gewerbeimmobilie auch ein durchaus interessantes Previval-Grundstück hergeben. Halle abbrechen, Wohn-Büro-Haus und separate Halle neu bauen, Gewächshäuser drauf und natürlich ein Gewerbe anmelden. Da Wohnmobile gerade extrem boomen und die Städter keine Stellplätze dafür haben, steigt der Bedarf nach Abstellpaltz-Vermietern gewaltig an. Selbst bei uns auf der Alb kostet ein Hallenplatz mindestens 50 Euro im Monat. Ich kenne Landwirte, die haben ihre Milchviehhaltung aufgegeben und den Stall zur Fahrzeughalle umgewidmet und verdienen mit untergestellten WoMos gleichviel wie mit der Milch, nur ohne dafür buckeln zu müssen.


    Grüsse
    Tom

  • Was die Gewerbegrundstücke betrifft, kommt es nach meiner Erfahrung auch stark auf die Rahmenbedingungen an. Wir haben ein Gewerbegebiet in der Gemeinde, das sieht abschnittsweise wie ein Wohngebiet aus. Der eine oder andere hat vielleicht ein Steuerberaterbüro im Keller oder nebenan eine Halle mit Pritschenwagen für seinen Ein-Mann-Hausmeisterservice, aber offensichtlich war das billige Bauland fürs Wohnhaus der Hauptantrieb. Das wurde alles in Zeiten vor rund zehn Jahren gebaut, als die Kommune das Gewerbeland nicht loswurde und froh um jede Ansiedlung in welcher Form auch immer war. Wenn das dann noch ein Eingesessener mit passenden familiären und politischen Verbindungen war und nicht der Autoverwerter mit Migrationshintergrund, wurden alle Augen zugedrückt. Inzwischen funktioniert das nicht mehr, weil insbesondere seit dem Sommer die Nachfrage nach Gewerbeland explodiert. Da suchen sich die Kommunen die nach Gewebesteuer und Arbeitsplätzen optimalen Landkäufer raus.


    Was sagt das nun für die Variante "Domizil auf Gewerbeland"? Eventuell lohnt es sich, Verbindungen spielen zu lassen sowie die Struktur und den Vermarktungsstand von Gewebegebieten genau anzuschauen. Da ist dann vielleicht doch etwas möglich.

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  • Gegen eine Gewerbeimmobilie würde theoretisch auch noch die Lärmbelastung durch andere Gewerbetreibende und die Logistiker sprechen. Die Logistik in einem Gewerbegebiet läuft ja nicht mit einem kleinen, schnuggeligen Transporter, sondern gleich mit 40-Tonnern. Gut, unter der Woche ist da viel Verkehr, dafür am Wochenende um so weniger. Je nach Gewerbe.


    Aber man sollte vielleicht auch im Blick behalten, dass die Straßeninstandhaltung in einem Gewerbegebiet ein anderer Kostenfaktor ist als in einem reinen Wohngebiet. Wenn ich schon höre, dass die Anwohner über die Kostenbeteiligung stöhnen, die von der Gemeinde für ihren Straßenabschnitt verlangt wird, dann möchte ich nicht wissen, wie hoch die Kosten in einem Gewerbegebiet pro laufende zehn Meter Straße wären. Die erfordern ja einen ganz anderen Unterbau für "regelmäßig" 40-Tonner statt "nur einmal in der Woche der Müllwagen"...

  • Hallo Concideratus,


    wir hatten ja zu sehr ähnlichen Themen schon ein bisschen Kommunikation.


    Nach diesen Informationen würde ich an Deiner Stelle zunächst einmal generell über einen möglichen Ortswechsel nachdenken, zusammen mit Deiner Frau.


    Nun weiss ich zwar nicht, ob Du auf "Gedeih und Verderb" an Deinen Wohnort in der grossen Stadt gebunden bist, oder Deinen Job/ Arbeitgeber so liebst, dass Du ihn nicht aufgeben willst .... oder eben vielleicht Deine Frau.... ?


    Nach den Informationen, die ich so aus Deinen Beiträgen "zwischen den Zeilen" heraus lese, bist Du noch nicht im Rentenalter, sondern in den besten (jungen) Jahren, mit gutem (wohl technischem ?) Beruf und schon mit Berufserfahrung.


    Solche Leute wie Du sind im Allgemeinen sehr gesucht.


    Ich finde Du solltest mal ganz unverbindlich Deinen "Marktwert" testen.


    Ich würde Dir daher zunächt einmal anraten, Dich mit Deiner Frau zusammen zu setzten, zu beraten, was Ihr denn beide eigentlich im Leben so wollt und was Euch wichtig ist. Sozusagen eine Prioritätenliste aufstellen.


    Wenn Ihr Kinder wollt, braucht ihr spätestens dann etwas Infrastruktur wie Kindergarten, Schulen etc. So ganz "in die Pampa" ist da vielleicht nicht so richtig gut.

    Aber hier in Europa sollte es immer noch einen Platz geben, wo es ein interessanten Betrieb gibt, der Deine Fähigkeiten gebrauchen kann und das in einem Umfeld, das ev. lebenswerter ist, d.h. in dem Ihr mit Euren Geld deutlich mehr anstellen könnt, als jetzt in der "großen Stadt".


    Sich in so einem extrem teuren Umfeld mit 2 arbeitenden Partnern ein Leben lang "krumm zu legen", nur um ein kleines Stückchen Land mit etwas "bewohnbaren" darauf zu haben, das man im Rentanalter ev. noch nicht mal komplett abgezahlt hat, wäre für mich keine Alternative.

    Das Leben will gelebt werden und man muss bis zu einem gewissen Punkt auch frei bleiben die Dinge zu tun, die einem Spaß machen, in einer Umgebung in der man sich auch wohl fühlt, nette Nachbarn hat und Freunde finden kann.


    Nur für eine "Hütte" ein Leben lang zu schuften ?


    Hmm....


    Denkt da doch mal drüber nach.


    Das neue Umfeld sollte dann so sein, dass Ihr das, was Ihr wollt, auch dort findet.


    Ganz wichtig in jüngeren Jahren: Du musst das Objekt ggf. auch wieder gut verkaufen können, wenn Du es willst / musst, möglichst mit Gewinn, oder zumindesten ohne zu viele Federn lassen zu müssen....


    Meine Vorschreiber haben Dir schon eine Menge guter Tips gegeben, daraus kannnst Du durchaus das heraus extrahieren "was Deines ist".... ;)


    Gruss, Udo

  • Warum baut der Betroffene sich nicht eine große PV-Anlage hin? Die finanziert sich innerhalb von 10 Jahren selbst, ab da gibts Reingewinn. Schon hat er sein gewerbe, ohne dafür arbeiten zu müssen.

  • Überplante Gebiete haben üblicherweise eine Satzung, die festschreibt, was dort zulässig ist. Wenn Solaranlagen davon abgedeckt sind, dürfte das funktionieren, andernfalls nicht.

  • ein langgezogenes Rechteck, ca. 30x100m. Miit der Schmalseite zur (Dorf-)Straße hin, kleiner Vorgarten, Hausfront und Hofeinfahrt durch ein Tor. Dann ein Innenhof, der vom Wohnhaus, Stallgebäude, Scheune, Schuppen eingegrenzt wird. Dahinter ein Nutzgarten, dann ein Stück mit Streuobstbäumen und anschließend eine (sehr) große Wiese, die wahlweise als Anbaufläche oder Auslauf für irgendwelche Haustiere (Schafe, Ziegen, Hühner) genutzt werden kann oder an einen Pferdehalter verpachtet wird. Dahinter verläuft quer ein Bach. Leichtes Gefälle zum Bach hin, damit man bei Hochwasser nicht gleich den Schlammassel am Haus hat. Alternativ ein kleiner "Deich" als Querriegel zwischen Wiese am Bach und dem restlichen Grundstück. Dann kann die Wiese auch als Überflutungsfläche dienen.


    Das Grundstück wäre große genug, um z.B. eine Kleinkläranlage zu betreiben inkl. Schilfteich und Versickerungsrinne. Man hätte Platz für eine ordentliche Werkstatt für Holz- und Metallarbeiten. Und man könnte eine Ecke mit einem Ferienhaus (Blockhaus/Skandinavische Hütte) bebauen. Oder hätte Platz für ein Mehrgenerationen-Konzept oder sogar ein Genossenschaftsmodell.

    Das hört sich sehr gut an, bis auf die Größe des Grundstücks.

    3000 qm sind für all das, was du darauf unterbringen möchtest m.M. viel zu wenig.

    Da bleibt für eine Wiese und einen Teich kein Platz mehr. Und viele Tiere bringst du da auch nicht unter.

    Für Wohnhaus, Stallgebäude, Scheune, Schuppen, Innenhof, Werkstatt und Ferienhaus gehen doch schon mal mindestens 1000 qm weg.

    Wenn der Teich nicht nur eine Pfütze werden soll, mindestens nochmal 200 qm. Und auf dem Rest haben vielleicht 2 Pferde oder 5 Schafe Platz.

    Ok, in Deutschland gilt das vielleicht als großes Grundstück und ihr müsst die Tiere eh füttern.

    Lache das Leben an, und es knurrt zurück. ( Jean Paul )

  • Da suchen sich die Kommunen die nach Gewebesteuer und Arbeitsplätzen optimalen Landkäufer raus.

    So ist es. Wir lehnen im Gemeinderat 2 von 3 Kaufanfragen ab, weil überwiegend ertragsschwache 1-2 Mann-Betriebe sind, selbständige Forstunternehmer, die ihr Langholz zwischenlagern und den Lastzug nachts abstellen wollen. Oder Gala-Bauer, die Lager- und Abstellfläche brauchen, aber nur wenig Umsatz generieren. HIntergrund ist, dass man in BaWü inzwischen sehr restriktiv mit der Erweiterung von Gewerbeflächen ist. Sprich das Regierungspräsidium sagt ganz klar: keine Entwicklung neuer Flächen, solange die rechnerisch noch verfügbaren 1.000ha im gesamten Regierungsbezirk nicht verbraucht sind. Dass die MEhrzahl dieser Flächen irgendwo in der Einöde fernab jeglicher Verkehrsinfrastruktur sind, interessiert da nicht. Wir liegen 15min von der nächsten Autobahnauffahrt entfernt und bekommen gerade einen ICE-Halt vor die Haustüre gebaut. Da spekuliert man auf dickere Fische, die man ansiedeln könnte und geizt mit der leichtfertigen Herausgabe von Gewerbeflächen.

    Warum baut der Betroffene sich nicht eine große PV-Anlage hin?

    Könnte evtl, funktionieren. Vielleicht kommt das ja noch.

  • Ganz kurz Offtopic:

    Ich bin gerade auf der Suche nach einem Eigenheim. Ich wollte eigentlich auch ein bereits bestehendes Haus kaufen und dann wo nötig anpassen. Inzwischen bin ich auf einen Neubau umgeschwenkt. Die bestehenden Häuser sind momentan so überteuert, dass sich ein Kauf nicht lohnt. Bei uns in der Umgebung (Aargau, Schweiz) liegen die Verkaufspreise teilweise 25% über dem von der Gebäudeversicherung geschätzten Wert der Immobilie. Wenn man dann die Umbauten auch noch einrechnet ist man mit einem Neubau erst recht günstiger. Den Charme eines älteren Gebäudes hat man dann halt leider nicht mehr.

    Genau so war es bei uns im Speckgürtel von Stuttgart auch und deshalb wurde es auch hier ein Neubau. Allerdings darf man nicht außer Acht lassen, dass bei den Neubauten die Grundstücke (so man Wert darauf legt) meist deutlich kleiner sind als in den Bestandsgebieten.

    - Wer den Kampf nicht geteilt hat, der wird teilen die Niederlage -

    Bertold Brecht

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  • Ich bevorzuge auch eher ländlichen Raum. Fände es auch ziemlich schön auf einem Bauernhof zu wohnen. Allerdings ist da natürlich immer das Problem, dass wenn man einen kauft sehr viel gemacht werden muss. Wenn ich daran denke die ganzen Tore und Türen einbruchssicher machen zu müssen würde da echt einiges auf mich und meine Frau zukommen. Das können wir uns leider nicht leisten. Aber meiner Meinung nach hat man in ländlichen Regionen einfach die höchste Lebensqualität. Morgens aufstehen und sich aus dem Garten das Obst holen können ist schon sehr viel Wert.

  • Hier bei mir waren in letzter Zeit auch zwei Höfe im Angebot. Bei beiden wurde seit grob 1950 nichts mehr in Küche, Bad, Elektrik, Heizung, etc. gemacht. Da steckt man den Kaufpreis nochmal rein zur Sanierung. Wenn es reicht... So ein Objekt geht nur wenn man viel selbst machen kann und will.

  • Da steckt man den Kaufpreis nochmal rein zur Sanierung. Wenn es reicht... So ein Objekt geht nur wenn man viel selbst machen kann und will.

    Deshalb verfallen in Ostfriesland etliche Bauernhöfe und Stallgebäude. Entweder sind nicht die finanziellen Ressourcen vorhanden oder die Denkmalbehörde legt sich quer. Da ist so manches Gebäude unter Denkmalschutz gestellt und man fragt sich: Warum!? Dann werden teilweise absurde Auflagen zur Sanierung gemacht. Wie zum Beispiel Ausbesserung der Fassade "in alter Bauweise". Moderne Technik? Wird oftmals gefühlt verteufelt...


    Es mag ja sein, dass man finanzielle Unterstützung und auch ideelle Unterstützung von der Denkmalschutzbehörde bekommt, aber wenn man da "seltsame Leute" sitzen hat, dann kann das schnell ein Kampf gegen Windmühlen werden.

    Energetische Sanierung? Forget it! Bloß nicht die Fassade verändern. Also muss dann oftmals nach innen gedämmt werden, was die geringe Wohnfläche nochmal reduziert...🤦

  • Meine Erfahrung mit einem reetgedeckten Bauernhaus von 1840in Norddeutschland:


    Kaufpreis x 3,5 (aber nichts selber gemacht im Jahre 2003)

    Heizbedarf derzeit ca 95kwh/qm.

    Wir haben damals eine zusätzliche Innenwand aus 24cm Poroton mit 10cm Luftschicht zur Ausmauer ziehen lassen, dadurch sind unsere Mauern unten can60cm dick.


    Gruß


    Tid


    ach ja, alles ohne die Denkmaldeppen ;-)

  • Bitte bedenkt, dass man alte Bauten vergewaltigt, wenn man sie auf eine Weise nutzen will, für die sie nicht gebaut sein können, weil es diese Nutzung zur Bauzeit gar nicht gab.

    Was heute selbstverständlich ist, etwa das ganze Volumen allezeit und überall auf 23 Grad geheizt halten, auch wenn die halbe Zeit keiner zu Hause ist, das wäre früher nicht nur unmöglich, sondern auch absurd gewesen.

  • Ach ich weiß nicht, was unserem Haus zu schaffen macht, ist die allmähliche Absenkung des Grundwasserspiegels, aber nicht die Tatsache, das wir die Bude heizen.

    Also unser Haus ist da nicht vergewaltigt ;-)


    Was das Volumen angeht, ist es nach m.E. garnicht schlecht, wenn es etwas größer ist.

    Wir haben hier ein Volumen von ca 1500-1600 Kubikmetern Luft, die wir heizen. Wenn die Heizung dann mal aus ist, oder aber die Temperatur draußen stark fällt, dauert die Auskühlung länger.


    Gruß


    Tid

    Einmal editiert, zuletzt von T I D ()

  • Die Thematik "da muß ja noch sooooo viel investiert werden" hatten wir beim alten Haus auch (und beim neuen auch wieder).


    Wir hatten einen Rumänen, der gut Deutsch spricht und Kontakte zu vielen anderen arbeitswilligen Rumänen hat. Den haben wir jedes Jahr für 2 bis 4 Monate eingestellt, plus 1 oder 2 weitere Hilfsarbeiter und die haben dann unser Haus saniert und in der Zeit auch eine kl. Einliegerwohnung bewohnt.


    Baumaterial haben wir bestellt, liefern lassen und die Rumänen habens verbaut.

    Unterm Strich haben wir locker 75% gegenüber deutschen Handwerkern gespart, allein bei den Lohnkosten.

    Die Gewerke, bei denen uns Haftung wichtig war, haben wir von Handwerkern vor Ort erledigen lassen (Wasser, Heizung, Strom), aber alles andere durch die Rumänen (viiiieele Wände "machen", Fliesen verlegen, PVC verlegen, Innentüren setzen etc.).


    Wir sagten unserem "Vorarbeiter" halt immer, was dieses Jahr ansteht und er hat sich drum gekümmert, dass er jemanden dabei hat, der auf dem Gebiet gut ist.


    Ein paar Nachteile hat es aber schon:

    - man muss sehr oft nach den Jungs schauen, damit die auch alles so machen, wie man es möchte, weeeeiiiiil

    - wenn der gemeine rumänische Bauarbeiter überhaupt nix kapiert, sagt er "Keine Problem!" und macht dann, was er für richtig hält.


    Wir sind also mehrfach am Tag kontrollieren gegangen, was ging, weil ich von zu Hause arbeite.


    Wer so Jungs sucht, kriegt die problemlos über eine Anzeige bei Ebay Kleinanzeigen oder Quoka mit "kleiner Bautrupp gesucht für XY Arbeiten".

  • oder die Denkmalbehörde legt sich quer. Da ist so manches Gebäude unter Denkmalschutz gestellt und man fragt sich: Warum!? Dann werden teilweise absurde Auflagen zur Sanierung gemacht. Wie zum Beispiel Ausbesserung der Fassade "in alter Bauweise". Moderne Technik? Wird oftmals gefühlt verteufelt...

    Es mag ja sein, dass man finanzielle Unterstützung und auch ideelle Unterstützung von der Denkmalschutzbehörde bekommt, aber wenn man da "seltsame Leute" sitzen hat, dann kann das schnell ein Kampf gegen Windmühlen werden.

    Ja, warum wird was unter Denkmalschutz gestellt? Meist lautet die Antwort: Kulturgut - Auch wenn das für den Laien oft nicht auf Anhieb erkennbar ist. Es gibt eben viele unbequeme Baudenkmäler, so wie meinetwegen die Zeppelintribüne in Nürnberg aus dem 3. Reich.

    Hab ich hier schon mal an anderer Stelle geschrieben: Der staatlich verordnete Denkmalschutz kann eine Chance sein, oder auch eine Gefahr.

    Zunächst mal muß man in sein eigenes Inners gucken, und zwar bitte ohne rosarote Brille: Bin ich Fan, oder krieg ich schon beim Anblick des Baudenkmals Würgereiz.

    Vor dem Erwerb unbedingt einen Architekten drüber gucken lassen. Pauschalhonorar ausmachen, für nur den Anguck, und es muß ja meist vor dem Kauf nichts schriftlich ausgearbeitet werden.

    Ist wie beim Gebrauchtwagen: Der Experte sieht oft Dinge und Zusammenhänge, von denen man selbst keine Ahnung hat.

    Dann, das Gespräch mit dem Denkmalpfleger. Thema: Welche Nutzung ist möglich, denkbar, zulässig. Welche Fördermittel werden in Aussicht gestellt.

    Je größer der Ladenhüter, umso mehr wird erlaubt. Staatliche Mittel gibts nur für den sog. "denkmalpflegerischen Mehraufwand". Und wer selber was machen kann, und auch bereit ist sich selbst auszubeuten ist klar im Vorteil. Schlußendlich muß man dann mit den Nachteilen, wie meinetwegen zu geringe Raumhöhen und schlechte Wärmedämmung usw. klar kommen.

    Einmal editiert, zuletzt von Matteo ()