Einfamilienhäuser in Ballungsgebieten

Das ist meiner Meinung nach zum Teil eine Scheindebatte. In Frankfurt wurden im vergangenen Jahr exakt 40 Neubau-Eigenheime (also EFH, Doppelhaushälften und Reihenhäuser zusammen) gehandelt. In den beiden vorherigen Jahren waren es jeweils rund ein Dutzend. Die Zahl der auf eigenem Grund in Eigenregie errichteten EFH dürfte noch deutlich geringer sein. Der Grund ist, weil es einfach keine Flächen mehr für solche Objekte gibt. Erstens weil Bauflächen ohnehin knapp sind, zweitens weil wie in Hamburg die Kommunalpolitik immer weniger geneigt ist, auf den knappen Flächen eine so aufgelockerte Bauweise zuzulassen, drittens weil die Investoren natürlich aus Geschosswohnungsbau mehr Rendite rausholen und daher wenig am Beuträgergeschäft für EFHs interessiert sind. Ich gehe mal davon aus, dass es in anderen Großstädten ähnlich wie in Frankfurt ist. Insofern könnte man theoretisch auch in den koalitionsvertrag schreiben, dass man Einfamilienhäuser fördern will. Nur wäre der Effekt wegen der Punkte eins und drei vermutlich sehr gering.

Schon jetzt steigen die Preise für Eigenheime in den Speckgürteln rasant an. Das ist schon seit zwei, drei Jahren der Fall, weil Mieten und Kaufpreise in vielen Metropolen das Erträgliche überstiegen haben. Corona und die damit verbundene Feststellung, dass Homeoffice machbar ist, hat das jetzt nochmal beschleunigt. Mir hat ein Immobilieninvestor vor ein paar Tagen erzählt, dass Reihenhäuser in Bad Vilbel, die er am Markt hat, innerhalb des zurückliegenden Jahres einen Preissprung von 500.000 auf 800.000 Euro gemacht haben.

Aus gesamtgesellschaftlicher Sicht sind EFHs heute eher unsinnig. Angesichts der Grundstückspreise in und um die Ballungsgebiete viel zu teuer und auch die kommunalen Kosten (Erschließung und Unterhalt von Wohnbaugebieten) sind sehr hoch. Es macht halt einen Unterschied, ob ich pro Person 200qm Wohngebietsfläche verbrauche (das dürfte in etwa bei uns für EFH-Neubaugebiete hinkommen), für diese wenigen Leute alle Ver- und Entsorgungsleitungen bis an die Grundstücke verlegen und instandhalten muss, oder ob ich diese Aufwendungen auf 5-10 Personen auf der gleichen Fläche umlegen kann. EFH-Wohngebiete sind ziemlicher Luxus und verschlingen überproportional viele Ressourcen.

Dazu kommt noch der typische Lebensverlauf der EFH-Bewohner: Neubau als junges Paar; 1-2 Kinder werden geboren, wachsen auf, verlassen nach 20 Jahren das EFH, die Eltern bewohnen es noch zu zweit oder allein (geschieden oder verwitwet). Eine Teilung des EFH z.B. in zwei Wohnungen, wovon eine vermietet wird, ist nicht immer möglich oder nicht gewünscht. Die Vermietung von normalem Wohnraum als Ferienwohnung (Geschäftsmodell von Airbnb) ist normalerweise nicht zulässig und wird immer mehr geahndet.

Ich glaube, dass künftig eher Mehrfamilienhäuser mit 4-6 Wohnungen à 2-4 Zimmer gebaut werden, die bringt man auf 800qm-Grundstücken gut unter und kann die Investitionskosten durch 4-6 Parteien teilen, dann kann man sich auch gewissen Luxus leisten, wie eine kleine Tiefgarage oder einen Aufzug in den ersten Stock für barrierefreies Wohnen oder ein BHKW oder eine Hackschnitzelheizung usw.

Was derzeit auch vermehrt kommt, ist eine Änderung alter Bebauuungspläne dahingehend, dass Bestandsgebäude wie z.B. eingeschossige Bungalows aufgestockt werden dürfen, dass Flachdachgebote aufgehoben werden oder dass man steilere Dachneigungen und höhere Kniestöcke zulässt, um aus Dachgeschossen durch Umbau möglichst viel voll nutzbare Wohnfläche herausholen zu können. Das führt allerdings regelmäßig zu Knatsch mit den Bewohnern: die einen wollen unbedingt aufstocken, weil sie so günstig den Nutzwert ihrer Immobilie steigern können, die anderen wollen das unbedingt verhindern, weil sich dann die Sicht aus dem Fenster ändert, wenn der Nachbar gegenüber aufstockt und man nicht mehr über sein bisheriges Flachdach ins Grüne sieht.

Andererseits gibt es ein paar Fahrminuten weiter weg von den Speckgürteln meistens schon einen dramatischen Preisabfall und man hat noch alle Möglichkeiten, sich mit einer EFH-Villa auf 1.000qm auszutoben.

Ein Beispiel für die VW-Stadt Wolfsburg:

- Der Quadratmeter Bauland kostete 2018 in Wolfsburg 346 Euro

- Im 50km/45 Autominuten entfernten Dähre kostet der Quadratmeter voll erschlossen derzeit 19 (neunzehn) Euro

Grüsse

Tom

In den Großstädten ist das nur eine akademische Diskussion. Wo ist denn da ein Grundstüch für ein EFH frei?

Hier in München ist es doch schon lange so, das ältere EFH oder kl. Gewerbeobjekte abgerissen werden um dann mehrere Reihenhäuser oder Geschoßwohnungsbau zu errichten.

Z. B. das Haus in dem ich wohne ist auf dem Grundstück einer Tankstelle errichtet worden.

In welchen Regionen Deutschlands die Immobilien sehr günstig sind haben wir in anderen Beiträgen schon besprochen

Zitat von tomduly

Ich glaube, dass künftig eher Mehrfamilienhäuser mit 4-6 Wohnungen à 2-4 Zimmer gebaut werden, die bringt man auf 800qm-Grundstücken gut unter und kann die Investitionskosten durch 4-6 Parteien teilen, dann kann man sich auch gewissen Luxus leisten, wie eine kleine Tiefgarage oder einen Aufzug in den ersten Stock für barrierefreies Wohnen oder ein BHKW oder eine Hackschnitzelheizung usw.

Ich muss ganz ehrlich sagen, dass ich mich in großen Wohnblöcken mit vielen Wohneinheiten nie lange wohl gefühlt habe. Und wie viele "großartige Leuchtturmprojekte" für neues Wohnen in den verschiedensten Großstädten sind mit der Zeit zu "Schandflecken" und Ansammlung von Mietern mit "zweifelhaftem, sozialem Hintergrund" gebaut? Sei es das Ihmezentrum in Hannover oder die "Glaspaläste" in Emden, die sich zu sozialen Brennpunkten entwickelten.

Ich fürchte, den meisten Hochhaussiedlungen blüht früher oder später dieses Schicksal. Der Mensch möchte nicht in einem "anonymen Betonbunker" wohnen. In Zeiten eines Mangels an bezahlbaren Wohnraums wird sich dies für viele wohl auch nicht ändern lassen. Auf der anderen Seite hat die Coronakrise gezeigt, dass ausreichend privater Rückzugsraum für jeden Wohnungsbewohner für die Psychohygiene zwingend erforderlich ist. Und dass auch selbst ein kleines Fleckchen Garten die Zufriedenheit im Lockdown verbessert. Gerade Familien mit jungen Kindern fühlten sich weniger überfordert mit der Coronapandemie, wenn sie einen Garten hatten. Und Familien ohne Garten waren schon etwas neidisch.

Zitat von UrbanTrapper

Auf der anderen Seite hat die Coronakrise gezeigt, dass ausreichend privater Rückzugsraum für jeden Wohnungsbewohner für die Psychohygiene zwingend erforderlich ist.

Erschwerend kommt dann noch die Verbreitung des Virus hinzu - ich erinnere da an die notwendige Abschottung eines ganzen Wohnkomplexes in Göttingen !

Also nicht nur "Psycho" sondern auch die Allgemeinhygiene leidet dann !

Zwischen "Mehrfamilienhäuser mit 4-6 Wohnungen à 2-4 Zimmer" und Gebäudekomplexen mit 11-Stockwerken für den sozialen Wohnungsbau ("Glaspaläste" in Emden) besteht ein 'kleiner' Unterschied. Anders ausgedrückt: "Äpfel und Birnen"

Also meine Mutter wohnt in einer Kleinstadt in einem Haus mit 8 Parteien (noch aus städtischem Wohnungsbau in den 1970ern) und würde um nichts in der Welt "alleine" wohnen wollen. In dem Wohnviertel stehen gut zehn solcher dreigeschossiger "Riegel" in einem relativ ruhigen, grünen "Park" mit chönem Baumbestand. Jeder hat seinen Balkon nach Süden bzw. Südwesten. Das ist eine mittlerweile eingeschworene Hausgemeinschaft, die eine Hälfte der Mieter ist berufstätig, die andere sind Rentner. Und das hat zeitweise was von Senioren-WG. Da hilft man sich beim Einkaufen, weil die eine kein Auto hat, die mit Auto kann dafür nicht mit Computern umgehen, die andere schon, der dritte kriegt das mit dem Schneeschippen am besten hin und aufpassen tun sie sowieso alle aufeinander und wer wen besuchen geht.

Selbst bei uns auf dem Dorf wurde inzwischen das dritte Mehrparteienhaus gebaut, ein 6er, und zwei 4-Parteienhäuser. Käufer bzw. Mieter der Wohnungen sind Singles, junge Paare ohne Kind oder mit dem ersten Kind. Viele wollen ohen Garten wohnen, weil das Grünzeug halt auch ne Menge Arbeit macht. Die junge Generation ist halt auch beim Freizeitverhalten eher mobil und strebt nicht nach einer Gartenterrasse mit Webergrill (noch nicht). Da zieht eine modern geschnittene Wohnung besser, als ein EFH-Grundstück mit großem Garten. Das Trampolin-Monster stellt man dann bei den EFH-bewohnenden (Schwieger-)Eltern in derden Garten auf...

Probl an den MFH ist die oft wahllos zusammengewürfelte Mieterstruktur.

Hier sind es 8 WE und unten wohnen min 3 parteien, die rauchen wie die schlote leider kein Kündigungsgrund oder sonst verhinderbar.

Ein reine Nichtraucher haus würde da schon helfen

Bekannte hatten in "ihrem" MFH mit den anderen Parteien feste Rauchzeiten ausgemacht

damit es keinen Zoff über die Balkone hinweg gibt:

Die ersten 30min jeder Stunde konnten sie ungestört auf dem Balkon sitzen und dann ging es wieder rein...

In "unserem" MFH (wir wohnen dort zur Miete), mit 7 Parteien, gibt es genau einen Raucher. Ein alleinstehender, netter Herr Mitte siebzig. Pfeifenraucher. Da er zwei Etagen über uns wohnt, stört es uns sowieso nicht wirklich. Manchmal weht aber der Wind etwas runter und man kann den Pfeifenrauch riechen, was uns aber wenig stört, da 1. -mMn- Pfeifentabak angenehmer riecht als Zigarettenrauch und 2. auch keiner meckert, wenn ich am (Holz)Grillen bin.

Wir sind ein "altes" Haus; wir, mit Anfang/Mitte vierzig sind die jüngsten Bewohner, die anderen sind von Mitte fünfzig bis weit in die siebzig rein. Dennoch haben wir ein sehr harmonisches Haus, insbesondere deshalb, weil jeder den anderen respektiert, man sich gegenseitig hilft und unterstützt (gerade wir "jüngeren" helfen den älteren Bewohnern gerne) und einfach duldet, dass der andere auch mal Krach macht, lauten Besuch hat, auf dem Balkon/im Garten grillt oder stundenlang in der Wohnung renoviert und bohrt, auch ausserhalb der üblichen Zeiten.

Natürlich ist das manchmal nervig, (so erst kürzlich passiert) wenn der Nachbar meint, sonnstagfrüh um 8, "mal eben schnell" noch die Küche fertig zu montieren. Aber: so what?

Geh ich halt mal bissl früher zum Bäcker Brötchen holen, bin ja nun sowieso wach... Ich bring dann halt paar Brötchen mehr mit und lade den lauten Nachbarn zum Frühstück ein. Schon ist es still im Haus. Nach dem Frühstücken ist die Uhrzeit etwas fortgeschrittener und ich helfe ihm noch schnell den Rest der Küche einzubauen. So haben alle was davon, durch die Hilfe geht´s schneller, es ist schneller wieder leise und die, ohnehin gute, Nachbarschaft wird gestärkt. Warum immer gleich eskalieren?

Zitat von Previ

In "unserem" MFH (wir wohnen dort zur Miete), mit 7 Parteien, gibt es genau einen Raucher. Ein alleinstehender, netter Herr Mitte siebzig. Pfeifenraucher. Da er zwei Etagen über uns wohnt, stört es uns sowieso nicht wirklich. Manchmal weht aber der Wind etwas runter und man kann den Pfeifenrauch riechen, was uns aber wenig stört, da 1. -mMn- Pfeifentabak angenehmer riecht als Zigarettenrauch und 2. auch keiner meckert, wenn ich am (Holz)Grillen bin.

Wir sind ein "altes" Haus; wir, mit Anfang/Mitte vierzig sind die jüngsten Bewohner, die anderen sind von Mitte fünfzig bis weit in die siebzig rein. Dennoch haben wir ein sehr harmonisches Haus, insbesondere deshalb, weil jeder den anderen respektiert, man sich gegenseitig hilft und unterstützt (gerade wir "jüngeren" helfen den älteren Bewohnern gerne) und einfach duldet, dass der andere auch mal Krach macht, lauten Besuch hat, auf dem Balkon/im Garten grillt oder stundenlang in der Wohnung renoviert und bohrt, auch ausserhalb der üblichen Zeiten.

Natürlich ist das manchmal nervig, (so erst kürzlich passiert) wenn der Nachbar meint, sonnstagfrüh um 8, "mal eben schnell" noch die Küche fertig zu montieren. Aber: so what?

Geh ich halt mal bissl früher zum Bäcker Brötchen holen, bin ja nun sowieso wach... Ich bring dann halt paar Brötchen mehr mit und lade den lauten Nachbarn zum Frühstück ein. Schon ist es still im Haus. Nach dem Frühstücken ist die Uhrzeit etwas fortgeschrittener und ich helfe ihm noch schnell den Rest der Küche einzubauen. So haben alle was davon, durch die Hilfe geht´s schneller, es ist schneller wieder leise und die, ohnehin gute, Nachbarschaft wird gestärkt. Warum immer gleich eskalieren?

So etwas gibt es noch?????

Ich bin beeindruckt!

Genau so sollte es idealerweise laufen!!!!!!

Leider ist die Realität in den durchschnittlichen MVH in Großstädten eine andere...

Zu eurer Wohngemeinschaft und deinem toleranten Sozialverhalten kann man nur gratulieren, falls ich einen neuen Nachbarn brauche, melde ich mich bei dir

Bei mir wirds wohl langfristig auf ein selbst organisiertes Wohnprojekt hinaus laufen, wo ich die Bedingungen vorgebe.

Kurzfristig baue ich ja grad ein tiny house, wo wir dann mindestens den Sommer verbringen werden, also die Zeit, wo man ohne Fenster öffnen nicht klar kommt.

Wir wohnen in Wien in einem Reihenhaus mit seit Jahren erprobter, netter und hilfsbereiter Nachbarschaft, die gelegentliche Grillpartys im Sommer stoisch erträgt bzw mitfeiert.

Am Land haben wir ein Einfamilienhaus renoviert, auch dort sind wir sehr nett aufgenommen worden und bekamen von allen Seiten wiederholt Hilfe angeboten. Inzwischen durften wir uns auch schon gelegentlich revanchieren

Problematisch war es vor vielen Jahren im MFH, meiner Studentenwohnung.

Da gab es Nachbarn, da hab ich am Sonntagmorgen gefragt, ob sie 2 Schnitten Brot für mich hätten, ich hätte vergessen welches zu kaufen (Lüge, hatte bloß kein Geld mehr, wirklich KEINES), und am Abend haben sie "irrtümlich" zu viele Nudeln gekocht und gefragt, ob ich nicht mitessen möchte-unglaublich lieb!

Aber es gab auch welche, die mir die Polizei schickten, als ich am Wochenende gegen elf mit 2 Kommilitonen für eine Prüfung lernte, und ja, wir haben bestimmt gelacht, wenn jemand falsche Antworten gab, aber es war Winter, die Fenster waren zu und er hätte kommen und um Ruhe bitten können, .. selbst die Polizisten waren verblüfft und haben gefragt, ob wir etwa Musik gespielt hätten-nein!

Meine Rache war furchtbar:

Der Typ fuhr einen Porsche, das stand groß auf der Blende hinten am Auto. Ich verklebte mit schwarzer Folie das P und das E, und so fuhr er dann fast ein Monat lang, ehe er es bemerkte

Zitat von Makoto

So etwas gibt es noch?????

Ich bin beeindruckt!

Genau so sollte es idealerweise laufen!!!!!!

Leider ist die Realität in den durchschnittlichen MVH in Großstädten eine andere...

Zu eurer Wohngemeinschaft und deinem toleranten Sozialverhalten kann man nur gratulieren, falls ich einen neuen Nachbarn brauche, melde ich mich bei dir

Danke für die Blumen!

Ja, sowas gibt es noch - und könnte es noch viel häufiger geben, wenn sich jeder einfach mal ein kleines bisschen zurücknimmt, etwas weniger wichtig nimmt. So gibt es eine wunderbare Gemeinschaft, die sich gegenseitig helfen kann. Beispiel: winters räume ich früh immer den Schnee -sofern wir mal welchen haben-, da ich der jüngste bin und so mit den Mengen am besten klar komme. Tagsüber schauen die älteren Herren danach -sind ja als Rentner zuhause- und fegen evtl. nachkommenden Schnee zügig weg, ehe es eine größere Schneedicke gibt. So müssen sie sich frühmorgens nicht mühen und ich mich tagsüber nicht sorgen, wenn es nochmal weiterschneit. Man kann für die Nachbarn auch -insbesondere in diesen Zeiten- einkaufen oder helfen die Einkäufe in die Wohnung zu tragen. Dafür schaut man nach unserer Wohnung oder gießt den Garten, wenn wir im Urlaub sind oder es gibt mal leckeren, selbstgebackenen Kuchen als Dankeschön. ich finde eine solche Gemeinschaft, gerade wenn man so eng zusammen wohnt, wichtig. Jeder soll sich mit seinen Möglichkeiten einbringen und bekommt dafür den Dank der anderen und natürlich jederzeit Hilfestellung.

Genauso halte ich es auch auf der Arbeit und bin damit bis dato, sowohl mit Vorgesetzten als auch mit Kollegen, stets gut gefahren.

Ja, das leidige Immobilienthema. Vielleicht ein paar Gedanken von meiner Seite noch zu dem Thema. Grundsätzlich krankt das ganze Thema bereits bei der Machbarkeit von potentiellen Einfamilienhausbesitzern. Häufig sehe ich die Finanzierungsvorstellungen von potentiellen Eigentümern in Gesprächen mit Freunden oder auch unseren Mietern und muss mich schon sehr wundern. Da wird rauf und runter gerechnet und gespart, dass das Haus bis zur Rente abbezahlt sein wird. Mir fallen da meist keine Worte dazu ein. Was bewegt denn jemanden, sich über Jahrzehnte wegen eines Hauses zu verschulden? Abgesehen davon, dass es finanzwirtschaftlicher Unsinn ist, sollte manchen klar sein, dass sie sich einfach kein Haus leisten sollen. Kürzlich habe ich erst einen Bericht lesen können, in welchem genau dies thematisiert wird. Dabei wurde darauf hingewiesen, und das kann ich gut nachvollziehen, dass der Besitz eines Einfamilienhauses eine Art "Aufstieg" ins "nächste Milieu" für Personen sein kann.

Ganz spannend wird es dann, wenn die potentiellen Besitzer im Finanzierungsgespräch mit der Bank ihre Lebenssituation sagen wir geschönt darstellen um an ein Darlehen zu kommen.

Kurzum: die Problematik ist die Möglichkeit für fast jeden, ein Einfamilienhaus zu kaufen.

Schwabenprepper:

ja das ist nicht nur hier ein leidiges Thema mit den Immobilien.

Ich habe leider keine positiven Erfahrungen mit Vermietern gemacht, der englische Begriff "Landlord" war da extrem passend.

Jetzt bin ich mein eigener Hausherr und da ist es mir echt ***egal ob sich das im Vergleich zum Sparen finanziell "rechnet".

Ich gehe fest davon aus das die gestiegene Lebensqualität im eigenen Haus mein Leben um ein paar Jahre verlängert.

Es ist ja auch nicht so das alle Mieter reich werden weil sie nicht bauen...oder wie siehst du als Vermieter das?

Wer über seine Verhältnisse lebt kann an allem scheitern, Ich kenne Fälle:

Wo es alle 4 Jahre ein neues Auto sein muss um Reparaturkosten zu "sparen"

Wo (vor Corona) in der Woche 5 x Essen gehen normal war.

Wo der Jahresurlaub auf Pump gemacht wird

Diese Personen sind auch ohne eigenes Haus finanziell am Limit und jammern über die hohen Mietkosten.