Berlin - spannende Entwicklung bei Enteignunginitiative

    Im Grundgesetz steht auch, was gerne vergessen wird: "Eigentum verpflichtet". Damit ist nicht der Staat gemeint.

    Wenn die staatliche Eigentumsgarantie mit der staatlich garantierten Eigentumsvermehrung durch strukturelle Ungleichheit verwechselt wird, dann sollen die Bürger korrigerend eingreifen.

    Mir struktureller Ungleichheit meine ich, dass etwa Leute ohne Eigenkapital keine Chance haben, mit normaler bezahlter Lohnarbeit in nicht hoch qualifizierten Tätigkeiten zu Wohneigentum zu kommen, während Grossimmobilienbesitzer immer reicher werden, ohne viel dafür machen zu müssen.

    Eigentum ist auch immer nur soviel wert, wie ein Staat da ist, der sicherstellt, dass Infrastrukturen funktionieren, dass Polizei und Gerichte nicht bestechlich sind und dass ein Bildungs- und Gesundheitswesen vorhanden ist, das seinen Namen verdient. Manche Grossverdienen, die sich gerne als Nettozahler bezeichnen, vergessen gerne, dass ohne den funktionierenden Staat, der sie abzockt und melkt, ihr Einkommen nicht funktionieren würde und ihr Eigentum nichts wert wäre.


    Eine Besitzobergrenzen von x Immobilieneinheiten würde auch den Preisdruck von Wohneigentum nehmen, was sozialpolitisch gut wäre. Letztlich ist Wohnen ein Grundbedürftnis, und wer an einem stabilen und fairen Staat interessiert ist, der sollte hier darauf bedacht sein, dass die Entwicklung "immer mehr für immer weniger Leute" nicht gut ist. Die Gentrifizierung der Städte ist nicht im Interesse der Mehrheit der Gesellschaft; also hat der Staat die Pflicht diese zu hemmen. Nennt es meinetwegen sozialen Umweltschutz.


    Für Investoren ist so eine Wohnungsenteignungsmöglichkeit natürlich ein Problem; aber man bedenke, dass sehr viele Leute im Mittelstand und Niedriglohnsektor auch dauernd neue Geschäftsmodelle suchen müssen. Nur heisst das dort Strukturwandel und man hat den Job verloren; das ist jedesmal eine direkte Existenzbedrohung. Deshalb hält sich mein Mitgefühl mit Grossinvestoren in Grenzen.

    Die werden auch genug Schlupflöcher finden; wenn es ab 500 Wohnungseinheiten kritisch wird, macht man halt mehrere auf dem Papier unabhängige Teilfirmen.


    Interessant am Ansatz ist, dass man einmal oben anfängt zu stutzen; meist wird ja alles was irgendwie sozial sein soll mit Steuererhöhungen und dergleichen finanziert, um nicht die Attraktivität des Landes für die Investoren zu gefährden.


    Abgesehen davon scheint mir der genossenschaftliche Wohnungsbau die einzige Möglichkeit zu sein, vernünftige Wohnungen zu bauen, ohne damit Grosskapital zu bedienen.


    Ich bin übrigens nicht Sozialist; ich habe nur etwas gegen Chancenungleichheit und leistungslose Einkommen.

    Das Problem bei dieser Enteignungsinitiative, das ich sehe ist, das es erstens einen riesen Haufen Geld kosten wird, und zweitens keine einzige Wohnung damit geschaffen wird. Was dabei auch noch nicht bedacht ist: Die an DW, Vonovia, usw., verkauften Wohnungen waren seinerzeit soweit einigermaßen intakt, und weißen nun ca. 20 Jahre später, einen gewaltigen Instandhaltungsstau auf. Das steht in keiner Kalkulation wie das gehandelt werden soll? Die für lau vertickten Buden, sollen nun vom Staat zum Marktpreis zurück gekauft, und anschließend aufwendig komplett saniert werden? Der Staat als Unternehmer funktioniert ja andernorts auch nicht so recht.

    Wär es nicht viel gescheidter die ganze Steuerzahlerkohle in Neubau, bzw. Vergrößerung des bestehenden Wohnungsbestandes, zu stecken? Dann könnte es ja vielleicht wieder so etwas wie einen Wohnungsmarkt geben, und die großen Wohnungskonzerne könnten keine Phantasiemieten mehr verlangen? Gibts in Berlin sowas wie eine Wohnungsbaupolitik? Mit klaren Zielen und Aufgabenstellungen, mit verbindlichen Terminen? Oder ist das eher Fehlanzeige? Ist das fest in der Hand von Schwarzgeldanlegern, Steuerhinterziehern, usw., die nur ihre Rendite im Blick haben? Ein einigermaßen seriöser privater Wohnungsbauinvestor wird ja bei der derzeitig unsicheren Lage, in Berlin, auch kaum mehr investieren? Dazu kommen noch unsere Vorschriftengeber und Baubehörden, die ja häufig eher auf Vergräzung, Verteuerung und Verhinderung von Bauvorhaben gepolt sind? Kurzum, ich halte diese Enteignungsinitiative so, für nicht zielführend.

    Bei so grossen Summen kriegst du Geld, wenn du welches brauchst: 30 Milliarden bei 0.75% Negativzinsen sind rechnerisch eine Gutschrift von 225 Millionen pro Jahr ...

    Der Ausweg wäre, potentiellen Mietern die Wohnung mit langfristigen Krediten zum Kauf zur Selbstnutzung anzubieten, mit Verbot des Verkaufes. Instandhalten tut man eine eigenen Bude aus eigenem Interesse ... oder eben nicht.

    Wenn der Staat Wohnungen privatisert hat und die nun heruntergewirtschaftet zu überhöhtem Preis plus Enteignungsprämie zurükkaufen soll, dann wurden entweder damals keine guten Verträge gemacht oder es zeigt sich, dass auch Privatwirtschaft nicht wirtschaften kann.

    Warum nicht Einteigung zum Marktwert minus Renovationskosten?

    Aus städtebauerischer Sicht ist es immer sinnvoll, Wohnungen zu erhalten statt daneben neue zu bauen, schon wegen der Infrastrukturen und dem Flächenverbrauch.

    Zitat von jp10686

    Instandhalten tut man eine eigenen Bude aus eigenem Interesse ... oder eben nicht.

    Die eigene Bude instandhalten reicht leider bei Weitem nicht: Was ist dann mit den Treppenhäusern, Fenstern, Installationen, Heizung, Dach, Fahrstühle, Wärmedämmung, Außenanlagen, usw.

    Siehe z.B. hier: https://www.rbb24.de/wirtschaf…n-rekommunalisierung.html

    Vielfach wurden diese riesen Wohnanlagen, Stichwort z.B. "Thermometersiedlung" ja deswegen an diese Heuschrecken vertickt, weil die Stadt Berlin den Renovierungsaufwand nicht stemmen konnte. Dann hat man 20 Jahre lang dem wohnungsmäßigen Leichnam erst noch mal richtig in die Tasche gefaßt, und heute steht man vor einer Ruine.

    Die Idee "Einteigung zum Marktwert minus Renovationskosten" würde wohl bei einigen Objekten im tiefroten Bereich liegen.

    Zitat

    Die Idee "Einteigung zum Marktwert minus Renovationskosten" würde wohl bei einigen Objekten im tiefroten Bereich liegen.

    Richtig, deshalb haben die als Passiva in die Enteigungsentschädigungsrechnung einzugehen, wenn man so schlau ist und die nicht für jedes Objekt unabhängig festsetzt. Man kann nicht dem Staat verrottete Immobilen überlassen und ihm gleichzeitig vorwerfen, er könne nicht wirtschaften.

    Bei MFHs kann man WEG-ähnliche Strukturen machen - jeder zahlt anteilig für Treppenhäusern, Fenstern, Installationen, Heizung, Dach, Fahrstühle, Wärmedämmung, Außenanlagen usw. mit. Billiger als zu renditeoptimierter Miete wohnt man allemal, denn bei Rendite-Mietobjekten muss das Objekt auch noch das Kapital des Investors verzinsen, während für den Eigennutzer der Nutzen als Sachwert Wohnen anfällt.

    Bitte vergesst bei alldem nicht, dass unrentable Sozialwohnungen für das Prekariat nur verdeckte Nebenkosten einer Entwicklung sind, die ich oben mit "immer mehr für immer weniger Leute" benannt habe. Das zahlen dann alles die, wo noch was zu holen ist und die nicht weg können: der Mittelstand.

    Zitat von Matteo

    Die für lau vertickten Buden, sollen nun vom Staat zum Marktpreis zurück gekauft, und anschließend aufwendig komplett saniert werden?

    Tja, wenn sehr kurzzeitig sehr viele ruinöse Wohnungen auf den Markt kommen, dann gestaltet sich auch der Preis entsprechend.

    Zitat von jp10686

    Tja, wenn sehr kurzzeitig sehr viele ruinöse Wohnungen auf den Markt kommen, dann gestaltet sich auch der Preis entsprechend.

    In dem o.g. RBB-Link zahlt diese wohl fiktive Petra Storch bei der DW für ihre 43 m2 270 Euro kalt. Das sind 6,28 Euro/m2 im Monat. Schimmel und kaputte Fenster inklusive. Für solche abgetakelten Bruchbuden kann halt auch die DW nur Barackentarif verlangen. Wobei sich die niedrige Kaltmiete über hohe Heiz- Warmwasser und sonstige Nebenkosten wiederum als wesentlich weniger günstig darstellt. Irgendwie gibts aber da dennoch einen Markt, mit Angebot und Nachfrage. Die großen Wohnungsunternehmen können auch nicht irgendwas verlangen?

    Kurzum, das was diese Initiativen gern hätten, sind wärmegedämmter und wertig sanierter Altbau für 6 Euro/m2. Und genau das ist ohne Subventionen nicht darstellbar. Weder von Privatunternehmen, noch vom Staat. In der sog. Kostenmiete sind alle erforderlichen Aufwendungen erfaßt. Und das liegt dann nur mehr oder weniger knapp unter Neubau. Das dürfte in Berlin in der mittleren Preisklasse so bei ca. 15 bis 20 Euro/m2 liegen. Ernsthaft kann aber doch kein Berliner Mieter verlangen, das der Steuerzahler über 2/3 seiner Mietkosten übernimmt?

    Zitat von Matteo

    Ernsthaft kann aber doch kein Berliner Mieter verlangen, das der Steuerzahler über 2/3 seiner Mietkosten übernimmt?

    Nun, das haben de facto diese privatisierten Wohnungsverwaltungen getan, indem sie die Wohnungen haben verkommen lassen und nun solls der Steuerzahler wieder richten.

    Betrachten wir es mal aus der anderen Seite.

    Solche Wohnungen wurden sicher auch als Renditeobjekte gekauft. An einem Verfall hat jedoch niemand Interesse. Am wenigsten wohl der Hausbesitzer.

    Nun liegt es in der Natur der Sache dass in solchen Wohnungen eben übermässig eine gewisse Klientel zu finden ist denen das Wort "gehört nicht mir" ein Fremdwort ist. Deswegen sehen viele solche Liegenschaften innert kurzer Zeit aus als sein ein Hurrikan durchgezogen. Alles wird zerstört, verschmutzt, abgeschraubt, aufgebrochen und das mit einem Leben mit Lärmpegel eines startenden Jumbo.

    Wundert mich nicht wenn Besitzer nichts mehr investieren wenn die Ausgaben grösser sind als die Einnahmen für Reparaturen. Die innert kürzester Zeit wieder zerstört und verschmutzt werden.

    Es gibt auch andere Sozialbauten bei denen das alles kein Thema ist, die sind aber in der Minderheit.

    Und es sind nicht nur Zugereiste sondern mehrheitlich eigene Landsleute die solche Probleme verursachen.

    Sorry Jungs, aber das scheint mehrheitlich ein deutsches Problem zu sein. Haben wir in der Schweiz auch, jedoch in viel kleinerem Rahmen. Obwohl wir den viel grösseren Ausländeranteil haben. Daran kann es wohl nicht liegen. Oder kommt es darauf an woher die kommen? Keine Ahnung.


    Aber in den meisten Problem Bezirken dürften die Worte "Anstand" und "Sorge geben" irgendwo im Alkoholnebel verschwinden.

    So scheint es mir zumindest wenn ich die Dokus von RTL anschaue, bevor ich weiterzappe. Denn solche Zeitgenossen gehen mir tierisch auf den Senkel.


    Und übrigens, ich bin selber in solch einem Scherbenviertel aufgewachsen. Die Thematik ist mir also nicht ganz unbekannt.


    Und ja, am Ende wird es der Steuerzahler berappen in irgend einer Weise, wie schon den Lebensunterhalt der meisten Verursacher.

    Mir tun einfach die anständigen Mitbewohner leid, die aus was für Gründen immer, in solchen Siedlungen leben müssen.

    Dass die großen Wohnungskonzerne ihre Buden erheblich schlechter instand halten als private Kleinvermieter oder Genossenschaften, müsste auch mal faktisch bewiesen werden. Natürlich findet man in einem großen Bestand immer mal solche Fälle. In der Summe dürfte das aber auch bei Kleinvermietern der Fall sein.

    Das wiederum mag ich am Wiener Gemeindebau.


    Dort hast du recht hohe Einkommensgrenzen, um Anspruch auf eine Gemeindewohnung zu haben (ich glaube ca. 3000 € Nettomonatseinkommen pro Person), dadurch wird eine Ghettobildung großteils verhindert, weil Menschen aus verschiedensten gesellschaftlichen Schichten zusammen wohnen.


    Natürlich hast du trotzdem ein paar Gemeindebauten wo es Probleme gibt, aber in einer Millionenstadt ist das nunmal so.

    Zitat von Asdrubal

    Dass die großen Wohnungskonzerne ihre Buden erheblich schlechter instand halten als private Kleinvermieter oder Genossenschaften, müsste auch mal faktisch bewiesen werden. In der Summe dürfte das aber auch bei Kleinvermietern der Fall sein.

    Wenn das vermieten ein ach so tolles Geschäft wäre, dann würden ja allerorts Mietshäuser aus dem Grund wachsen? Das ist aber ja eher nicht der Fall. Bei den Kleinvermietern gibts gar nicht so wenige, wo das gerade so 0 für 0 aufgeht. Das heißt es darf nichts, aber auch gar nichts schief gehen. Ein nicht zahlender Mieter, eine kaputte Heizung, oder Dach, etc., und schon ist der Kleinvermieter insolvent, und sein Haus gehört der Bank.

    Die Wohnungskonzerne können da anders wirtschaften:

    Bei uns hier hat die damalige Deutsche Annington, heute Vonovia, einige 100 Wohnungen aus dem Bestand des ehemaligen Bundesgrenzschutzes gekauft, zu 28.000 € pro Wohnung. Da war alles dabei, von der 1-Zimmer bis zur 5-Zimmerwohnung. Schnäppchen durch Großabnahme!

    Gleiches gilt für Handwerksarbeiten und Baumaterialeinkauf. Dann machen die Wohnungsbaugesellschaften viele Arbeiten, die unter den Nebenkosten auftauchen, durch eigene Tochterunternehmen: Schneeräumen, Gartenpflege, Treppenhaus reinigen, und sowas. Da bleibt auch noch mal ordentlich was hängen. Dann hemdsärmeliger Umgang mit Mieterbeschwerden. Soweit ich weiß haben die eine bundesweite 0800-Nummer. Wenn da ein Mieter anruft kommt der Handwerker, Hausmeister, oder aber eben auch nicht.

    Naja ETW sind ein besseres Geschäft. Aber tatsächlich wird in den Ballungsräumen und gerade in Berlin heftig auch für den Mietmarkt gebaut.


    Und das große Unternehmen gegenüber Kleinvermietern wirtschaftliche Synergien heben können, ist doch klar. Auch als Gutverdiener würde ich nicht Privatvermieter werden. Ich bin doch nicht bekloppt!

    Zitat von Matteo

    Wenn das vermieten ein ach so tolles Geschäft wäre, dann würden ja allerorts Mietshäuser aus dem Grund wachsen?

    Nun, kommt auf den Einzelfall an.


    Mein Nachbar hat bei den niedrigen Zinsen sich Geld von der Bank geliehen und alles in einen Block von 8 Wohnungen gesteckt. Die Bank hat voll finanziert, da alle 8 Wohnungen vermietet waren.


    Kann gut gehen, muss es nicht. Allerdings hat mein Nachbar genug Erfahrung mit dem Vermietungsgeschäft, da er bereits 4 Wohnungen vermietet.


    Also gehen tut dies. Wenn man Lust auf Nebenkostenabrechnungen und Eigentümerversammlungen hat.

    Gerd Kommer bezieht eindeutig Stellung. Stimmt.


    Er verfolgt ja auch einen anderen Ansatz.


    Und er will natürlich auch sein Produkt verkaufen.


    Noch einmal: Kann gut gehen, muss aber nicht. Ein Vermieter muss eben mehr Gedanken in seine Anlage investieren als bei einem einfachen ETF.

    Moin,


    kleine Korrektur. Die Eigentümerversammlung muss der Eigentümer nur besuchen (oder einem Vertreter die Vollmacht geben, wenn er will) wenn es noch weitere Eigentümer gibt. Wenn dieser der einzige ist wie oben (einen Block von 8 Wohnungen) dann erübrigt sich das. Er macht dann die Spielregeln - mehr oder weniger.


    Aber ansonsten hast du Recht. :winking_face:


    Waidmannsheil

    zero

    Wetten Sie niemals gegen den menschlichen Erfindungsreichtum. Der größte Feind der Propheten der Apokalypse ist ein Ingenieur (Daniel Lacalle)

    "Die Toleranz wird ein solches Niveau erreichen, dass intelligenten Menschen das Denken verboten wird, um Idioten nicht zu beleidigen." Dostojewski, 1821-1881

    Das mit der Eigentümerversammlung bezog sich auch nur auf die vier weiteren Wohnungen. Deswegen hat er gleich einen ganzen Block gekauft.


    Zugegeben, für mich wäre dies auch nichts. Allerdings ist es für seine Situation eine sehr gute Anlage. Auch wenn eine Wohnung ausfällt so hat er immer noch genügend weitere.



    Im Ergebnis bleibt es eigentlich doch bei der alten Regel:


    Jeder ist für seine Anlage selbst verantwortlich und muss seinen eigenen Rahmen abstecken.


    Nicht auf Propheten hören sondern sich lieber selbst Gedanken machen.


    Sicherheit gibt es nicht.

    Ich hab mich gerade gefragt, warum eigentlich die Enteignungsbefürworter nie das Vorkaufsrecht ins Spiel bringt .

    Bezüglich Eigentumswohnungen stellte ich allerdings gerade fest, daß die Gemeinden bisher beim Verkauf von Eigenumswohnungen

    (bisher) kein Vorkausfrecht haben.

    Dies dürfte sich aber mit einer einfachen Gesetzesänderung auf Bundesebene korrigieren lassen .

    Man könnte natürlich dann noch weiter diskutieren , ob das kommunale Vorkaufsrecht dann zum Verkehrswert ausgeübt wird .

    Weitere Einschränkung wäre dann noch denkbar, wenn sich der Erwerber verpflichtet, die gekaufte Wohnung zu eigenen Wohnzwecken zu

    verwenden.


    Läßt man das mit dem Vorkaufsrecht zum Verkehrswert , so kappt man damit aber mit einem einmaligen Kauf die weitere Wertsteigerungsspirale.


    Wird eine Eigentumswohnung heute zum Preis von 200.000 € verkauft , so könnte die Gemeide die Wohnung heute zu dem Preis endgültig erwereben. Ansonsten wird die Wohnung vielleicht nach der 10 jährigen Spekulationsfrist vom Verkäufer für 300.000 € verkauft.


    Ich denk mir, daß mit den steigenden Preisen auch die Mieten steigen werden/müssen , damit der Erwerb durch neue Eigentümer überhaupt erst realisierbar ist.


    Bei der Berliner Enteignungsinitiative geht es anscheinend vorerst um die Enteignung der Wohnungskonzerne , ich seh aber auch langsam

    eine Furcht bei privaten Eigentümern, die ihre Eigentumswohnungen zur Altersvorsorge erworben haben und vermieten .


    Für meinen Teil bin ich beispielsweise zu überlegen , ob ich nach Auszug des Mieters die Wohnung nochmals vermiete oder gleich zu einem ordentlichen Preis an jemand vekaufe, der selber einziehen will.


    Mit dem Verkaufserlös wird mir dann schon was einfallen.

    frieder59: das Vorkaufsrecht ist ja an sich nichts anderes als eine Enteignung - nämlich des ursprünglich Kaufwilligen und bringt zudem den Verkäufer um seinen Mehrerlös.

    Person A will Person B ein Grundstück verkaufen, das auf der Gemarkung der Gemeinde C liegt. C steht ein Vorkaufsrecht zum Verkehrswert des Grundstücks zu. A und B sind sich über den Kauf zu einem marktüblichen Preis (über Verkehrswert) einig, dann macht die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht gebrauch und zieht das Grundstück zum niedrigeren Verkehrswert an sich. Den Verkehrswert legt im übrigen der Gutachterausschuss (der Gemeinde fest). Der Käufer B darf nicht kaufen, der Verkäufer A muss sein Grundstück unter Wert an die Gemeinde verkaufen.