Planung einer Photovoltaik-Freiflächenanlage

Ich kenn das so, dass die Dachfläche durch den Betreiber der PV-Anlage gepachtet wird, z.B. über 20 oder 30 Jahre. Bei einem Verkauf der Immobilie bleibt der Pachtvertrag bestehen, der neue Eigentümer tritt in das Pachtverhältnis ein. D.h. der Käufer muss erst den Pachtvertrag fristgerecht kündigen, wenn er den Pächter loswerden will. Je nach dem, wie der Vertrag formuliert ist oder z.B. nur eine mündliche Absprache besteht (in der Landwirtschaft lange Zeit üblich) und wie lange die Pachtdauer ist, gelten unterschiedliche Kündigungsfristen, z.B. 6 Monate vor Ablauf des Pachtjahres oder bei langlaufenden Verträgen (>30 Jahre) zweijährige Kündigunsfrist.

Nach einem BGH-Urteil aus 2018 sind derartige Nutzungsveträge für die Errichtung und den Betrieb von PV-Anlagen jedoch Mietverträge und keine Pachtverträge. Es gelten damit entsprechend die (deutlich kürzeren) Kündigungsfristen und -bedingungen aus dem Mietrecht.

Miet- und Pachtverträge kann man auch durch eine außerordentliche Kündigung fristlos kündigen, dazu muss der Pächter/Mieter mit 3 Zahlungen im Verzug sein oder die Pachtsache/Mietsache erheblich beschädigen oder mißbräuchlich nutzen. Das ist dann aber was für Juristen.

Miete passt nicht, weil es sich um eine immobile Investition des Mieters handelt.

Pacht ist es deswegen nicht, weil die gemietete Sache nicht für die Gewinnung von "Früchten" (Kartoffeln, Heu ...) genutzt werden kann: Pacht ist der Spezialfall der Miete für die Landwirtschaft. Dort gelten vor allem deshalb andere Bedingungen, weil der Pächter erheblichen Aufwand für die Bestellung der Fläche haben könnte und die Flächen für die Führung der wirtschaftlichen Existenz nötig sind.

Die Wahl der passenden Rechtsform ist wichtig.

Die Rechtsform für sowas ist eine Genossenschaft. Es geht ja um die gemeinsame Bewirtschaftung einer Anlage.

Ein grosses Hemmnis ist, dass der Besitzer des Daches nicht mehr umbauen oder abbrechen kann. In den Grundbucheintrag zur Scheune gehört deshalb ein Servitut für die PV auf dem Dach zugunsten der Genossenschaft, weil sonst der Nutzungsvertrag bei Verkauf der Scheune nicht automatisch auf den Käufer übergeht. Alles weitere kann dann in den Statuten geregelt werden. Die Beschlussfassung ist in einer Genossenschaft klar geregelt, was ein grosser Vorteil ist.

Bei Erbschaft, wenn die Erben nicht zerstritten sind (ja, das soll auch schon vorgekommen sein), kann man sich durchaus überlegen, ein ansonsten nutzloses Scheunendach dem Miterben entgeltlos zur Nutzung zu überlassen, oder die Anlage gemeinschaftlich zu betreiben. Hier stellen sich dann weitere Fragen rechtlicher und technischer Natur, weil die PV auf fremdem Grund ist und man deshalb nicht so weiteres in die Hausinstallation einspeisen kann. Dauerhaften Transport elektrischer Leistung über Grundstücksgrenzen hinweg ist nämlich nicht dasselbe, wie kurz mal eine Verlängerungsschnur über die Parzellengrenze zu legen. Erzeugt man Strom gegen Geld für einen anderen, muss man zudem ein Gewerbe anmelden.

Dies könnte so oder so nötig sein, weil eine Scheune vermutlich ein grosses Dach hat und man dann bei voller Ausnutzung der Fläche, was wirtschaftlich interessanter ist, sowieso über die Leistungsfreigrenze von Kleinanlagen kommt. Eine Genossenschaft kann Verwaltungs-, Betriebs- und Investitionskosten besser abrechnen als wenn das ein Privathaushalt ist, wo das Finanzamt stets verdeckte geldwerte Leistungen vermutet.

Gute Verträge braucht es auf jeden Fall. Meist kommen die Probleme nach Handänderungen oder wegen eingeheirateter Verwandtschaft, die man sich ja bekanntlich nicht aussuchen kann (wir wohnen ganz weit weg, mein Mann hat eine Scheune geerbt, auf der der Schwiegervater mit seinem Bruder ne PV gebaut hat, und man könnte da ein Haus mit 10 Wohnungen und Super Rendite hinstellen. Also muss das Ding weg, nur wohnt der Sohn des Schwagers da noch nebenan und die wollen nicht ...)

Eine kleinere PV auf das nur nachmittags besonnte eigene Hausdach zu legen? Die Erträge sind nicht so schlecht wie man denken könnte. Wir haben auch den Fall. Besser als Miteigentümer einer grossen PV auf fremdem Grund, diffusem Rechtsverhältnis und Ärger mit dem Besitzer ist es allemal. Für merkliche Produktion und Akku für ein paar Stunden Autarkie wegen Stromausfall reicht es.

Es gibt noch die Möglichkeit, "nur" Thermosolar zu machen und damit direkt Heizungsunterstützung zu betreiben. Man hat damit das Vierfache an Ertrag pro Fläche, halt "nur" Warmwasser.

Aus raumplanerischer Sicht ist das Problem bei PV auf der grünen Wiese nicht, wie die Kühe um die Panels rumgehen, sondern dass Freifläche für gewerbliche Zwecke umgewidmet und verbaut wird. Sonst wäre auch ein Ferienhaus im Aussenbereich kein Problem. Bei der Raumplanung ist dabei immer die Frage "was wenn das jeder macht" von Belang.