Hausfinanzierung krisensicher?

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Keinen Kredit wenn man nur 60% der Kaufsumme hat ?
40.000 über den Dispo ??

In welchem Land lebst Du, wo Grundbucheintragungen schon geändert werden, wenn man 60% des Hauspreises zahlt und eine Bank jahrelang ein Konto mit 40.000 Euro im Soll duldet?

Warum soll das falsch sein, es gibt mehrere Hauskäufer, die das so machen.

Bei einer angenommenen Kreditsumme von 100.000€
- ich habe ca. 60.000€ gespart, dass heißt ich habe ein ordentliches Nettoeinkommen
- wenn ich 40.000€ als Kredit nehme, fallen fast 10-12% an Nebengebühren an (je nach Land) Beispiel AT

A. KREDIT
* Grunderwerbssteuer 3,5%
* Eintragung ins Grundbuch 1%
* Kreditgebühr 0,8%
* Notar 3%
* Makler 3%
* evtl. Pfandrecht 1,2%
* Barauslagen etc.
* Rechtsgeschäftsgebühr 1%
* spätere Löschungsgebühr der Grundschuld!!!

Wenn ich also 40.000€ aufnehme, kommen nochmal 4000-5000€ an Nebenkosten hinzu, die auch finanziert werden müssen. Je nach Höhe der Kreditrate, zahle ich diesen Kredit zügig ab (440€ bei 10 Jahre, 830€ bei 5 Jahren, 1300€ bei 3 Jahren)...

Gesamtbelastung für den Kredit (45.000€) auf 5 Jahren sind
- bei 3,5% = 49.200€
- bei 4,5% = 50.400€

Also habe ich für eine Finanzierungssumme von 40.000€ im Durchschnitt 10.000€ (inkl. Nebenkosten) draufgezahlt. (Rechnung 5 Jahre).

Alternative Dispo:
Ich habe bereits 60.000€ angespart, die ordentlich Zinsen bringen/gebracht haben (1000-2000€ jährlich). Diese Summe setzte ich jetzt für mein neues Haus/Wohnung ein und finanziere den Rest über meinen Dispo...
Bleiben wir mal bei der 5 Jahresrechnung mit einer Monatsrate von 800-900€, die ich mir leisten kann...Dann habe ich ungefähr ein Netto-Einkommen von > 3000€ (max. 30% Rate). Bereits bei dieser Summe erhalte ich im Normalfall einen Dispo um die 9000€ freigestellt (ohne Verhandeln) mit 8-10% Überziehungszinsen.

Wenn ich diese Summe nicht als Hypothek im Grundbuch stehen habe, spare ich mir einige Nebenkosten, auch der Notar wird günstiger. Irgendwelche Fantasiegebühren der Banken (bei Krediten) fallen genauso weg wie die teuren Eintragungsgebühren.
Auch muss ich später die Grundschuld nicht löschen lassen (recht teuer), diese Kosten vergessen viele Menschen...

B. DISPO:
* Grunderwerbssteuer 3,5%
* Sonstige Kosten ca. 0,5%

Als schuldenfreier Kunde meiner Girobank verhandle ich dann einen günstigeren Dispokredit für 4-5 Jahre, auch die Möglichkeit einer Gehaltsvorzahlung besteht. Selbst bei 7% zahle ich dann monatlich nur 820€ und kann jederzeit sondertilgen...Es fallen keine extra Gebühren an usw. Daher lohnt sich eine Dispoüberziehung bis ca. 70.000€....

Gesamtbelastung für den Kredit (41.600€) auf 5 Jahren sind
- bei 6% = 48.300€
- bei 7% = 49.440€

Diese Kosten-Nutzungs-Rechnung funktioniert natürlich nicht bei jedem, muss man sich durchrechnen...

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und wie kommst Du da im Bedarfsfall (wenn z.B. genau das passende Haus/Apartment bei nem Kreditcrunch --> Immo-Marktcrash zu nem Superpreis zu haben ist) kurzfristig an die Kohle ran???

Zu den Ansparmöglichkeiten
- Sparbuch (1-2%)
- Bausparer (3%, plus Zulagen)
- Staatsanleihen (4% ) D: Bundeswertpapiere bzw. AT: Bundesschatzbrief (1-3-5 Jahre) (KEST 25% zahlen!)
- Versicherungsprodukte (KEST frei, aber sichere Produkte lohnen sich nicht, da hohe Verwaltungsgebühren & Provisionen)

Wenn ich bereits um die 60.000€ habe, lege ich diese natürlich nicht mit einer Laufzeit von 6-10 Jahren irgendwo an (Bausparer).
Die Staatsanleihen/Schatzbriefe haben eine Bindungsfrist von 1 Jahr, unter Umständen kann man das Geld auch früher "befreien".

"Unter bestimmten Voraussetzungen (Erstes Laufzeitjahr beendet, maximal 5.000 € Nennwert je 30 Zinstage und Gläubiger) ist eine vorzeitige Rückgabe von Bundesschatzbriefen möglich. Bundesschatzbriefe haben kein Kursrisiko, da sie nicht börsennotiert sind. Damit unterscheiden sich Bundesschatzbriefe von Bundesanleihen und Bundesobligationen (die börsennotiert sind und vor der Endfälligkeit nur an der Börse zum aktuellen Tageskurs, der den Nennwert sowohl unter- als auch überschreiten kann, verkauft werden können) sowie von den Finanzierungsschätzen des Bundes (bei denen weder ein Börsenhandel noch eine vorzeitige Rückgabe möglich ist)." (Wikipedia)

Wenn ich erst noch die 60.000€ ansparen will, lohnt sich ein Split mit Bausparer (Grundsumme) und Sparbuch. Sobald der Bausparer zuteilungsreife ist, kann man auf die Suche nach einer Immobilie gehen. Letzendlich bleibt nichts anderes übrig, als das gute alte Ansparen.

Natürlich kann man auch risikoreiche Anlageprodukte nutzen, das Verlustrisiko schwebt natürlich immer über einem, vorallem wenn man sich nicht täglich mit Aktien, Fonds & CO beschäftigt.

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Immo-Marktcrash zu nem Superpreis zu haben ist) kurzfristig an die Kohle ran???

Die Illusion, dass man ein Objekt ganz schnellllll kaufen kann (muss/will) sollte jeder gleich vergessen, der eine ordentliche und gut durchdachte Finanzierung zustande bringen will.

Das ganze Planen, Informationsbeschaffung, Durchrechnen, Überprüfen (Restschulden, Grundbuch-Check), Vergleichen, Beantragen, usw. kann locker 1 Jahr dauern, bis man endlich zum Abschluss kommt und beim Notar sitzt....

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Keine Sorge, das was ich verstanden habe ist sogar grundsätzlich falsch. Du bist also nicht alleine.
Daher hatte ich auch nicht geantwortet. Um hier auf einem Niveau zu sprechen bedarf es mehr als ein paar Zeilen in einem Forum.

Funker
Schade, dass DU dann nicht mit deinem Allwissen uns erleuchtest^^

Das sind meine Erfahrungswerte und Berichte von anderen Hauskäufern, die heute in ihren abbezahlten Hütten sitzten

Falls DU andere Informationen hast, kannst du uns gerne dein Wissen mitteilen...
Wer nur abschwenkt und auf ein angeblich fehlendes Niveau verweist, ohne sich selbst einzubringen, ist doch recht voreingenommen von sich selbst....

Selbstverständlich sollte sich jeder pot. Hauskäufer selbst informieren und professionell beraten lassen, das ist klar.

Hier gibt es weitere Erfahrungsberichte (AT) von diversen Hausbau- und Hauskäufern (Auch Dispo-Verhandlungen):
http://www.energiesparhaus.at/…tt/allgemein.asp?Thema=92

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Auch Bausparkredite sind nur eingeschränkt anzuraten:
- Maximale Höhe
- Probleme bei der Zuteilung ergeben die Notwendigkeit teuerster Zwischenfinanzierungen.
Weil das Budget ausgeschöpft war musste ein ehemaliger Kollege von mir für fast 1 Jahr Zwischenfinanzieren. Die Kosten dafür waren so hoch, dass der "günstige" Bausparkredit unter dem Strich der teuerste war.

Die maximale Kredithöhe (pro Person!) ist beim Bausparer genauso wie bei Wohnbauförderungen eingegrenzt. In AT: 150.000€ pro Person, also bei einem Ehepaar 300.000€ plus bereits gespartes Eigenkapital ist damit wohl ein Hauskauf problemlos möglich.

Wer ein Haus direkt baut, überbrückt natürlich die Zuteilungsphase (1-2 Jahre) mit einem günstigen Baukonto. Dass man den Bausparer nicht in 14 Tagen ausgezahlt bekommt (D und AT) ist allgemein bekannt... Die immer vorhandene Wartefrist muss man also miteinplanen!
Da man in Deutschland zusätzlich vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber bekommt (8,8%) lohnt sich der Bausparer schon, wenn man ordentlich plant.
Ich selber habe recht zügig (AT), meine Eltern nach einigen Wochen und mein Onkel nach 6M den Bausparer ausgezahlt bekommen. Schon allein aufgrund der Zinsobergrenze für eine unbeständige Zukunft lohnt sich selbst eine (jetztige) teure Rate.

"Nur in Ausnahmefällen ist der Bausparvertrag genau dann zuteilungsreif, wenn die Bau- oder Erwerbsmaßnahme erfolgen soll. Der Standardfall ist, dass der Bausparer das Ansparsoll noch nicht erfüllt hat. Grundsätzlichkeit gibt es dann drei Alternativen:
1.Reduzierung der vereinbarten Bausparsumme.
Die Reduzierung erfolgt in dem Ausmaß, so dass der Vertrag eine Bewertungskennzahl erreicht, wonach der Vertrag als zuteilungsreif gilt.
2.Fortführung des Vertrages.
Es wird weiterhin planmässig in den Vertrag eingezahlt. Die Bausparsumme ist vorzufinanzieren. Die Möglichkeit von Sonderzahlungen in den Bausparvertrag ist zu prüfen.
3.Kündigung des Bausparvertrages
Finanzierung der Immobilieninvestition auf anderem Wege. Eventuelle Prämien gehen wegen Nichteinhaltung der Bindungsfrist verloren." (http://www.finanztipp.de)

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Für mich sind das alles SOOO ausschlaggebende Dinge, das für mich ein anderes Ziel gar nicht in Frage käme, als ein Eigenheim zu bauen/kaufen!

Genau das ist das Thema, Land109 ist nun mal daran interessiert in den nächsten Jahren auch ein Haus zu kaufen...

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@ Lesane:
was hat Dein ganzes Geschreibsel hier mit dem Thema des Thread "Hausfinanzierung krisensicher?" zu tun???

Da ja der Haupttenor hier folgender ist: Ein Haus kann man nicht krisensicher finanzieren, weil irgendwann die Zinsen ins unermessliche steigen und der Verlust der Immobilie unausweichlich ist...

Das ist so nicht richtig, da ich mehrere Absicherungsmaßnahme für einen krisensicheren Hauskredit aufgezeigt habe... Daher verstehe ich nicht, was daran OT sein soll.
Jeder pot. Immobilienkäufer wird dadurch aber sicher einen kleinen Einblick in den Hauskauf und Abwicklung erhalten können, völlig kostenlos.

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Finanzmarkt- und Währungskrise

Da wir alle nicht wissen, was in der Zukunft passiert, kann man nur abwarten. Auch wenn es eine neue Währung geben wird (irgendwann), geht das Leben weiter. Meine Großeltern und Eltern haben auch mehrere Währungsumstellungen und Kriege mitgemacht und trotzdem Immobilien finanziert.

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Ich kann Dir noch nicht mal empfehlen zu einem Berater zu gehen, denn 80% dieser Berater warten auf Dich um Dich übers Ohr zu hauen.
Viel Erfolg bei deiner Finanzierung.

Vollkommen richtig, die "unabhängigen Finanzberater" wollen fast jedem Interessenten provisionsstarke Produkte andrehen.

Ich selber habe meine Finanzierung schon durch, sitze in meiner Immobilie und habe den Kredit mehrfach abgesichert. Solange kein Flugzeug in mein Dach stürzt, bin ich also recht optimistisch mit dem Abzahlen... Die jetztige angebliche Finanzkrise hat bisher nur dazu geführt, dass meine Kreditraten seit 2 Jahren sinken...

Funker: Warum erteilst du uns keinen Überblick, anscheinend hab ich keine Ahnung !?

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Du liest wohl jemandem, der bei Windstärke 11 SOS funkt, auch einfach aus dem Handbuch für Schönwettersegler vor

nein, sicherlich nicht. Jede Finanzierung birgt ein gewisses Risiko. Man kann auch völlig naiv und unvorbereitet so ein "Lebensprojekt" planen und durchführen. Anscheinend günstige Kredite gibt es überall: Die ersten Jahre ohne Tilgung, das Kapital in risikoreiche Produkte gesteckt und schon habe ich eine wirklich niedrige Monatsrate zusammengeschustert. Ob dann letztendlich das Haus auch mir gehört, ist fraglich.

Wer bei Windstärke 11 SOS funken muss, steckt eindeutig schon in großen Schwierigkeiten und benötigt die hier angemerkten Finanztipps schon lange nicht mehr... Wenn es zu spät ist und das Haus auf dem Spiel steht (Kreditraten unbezahlbar, Zwangskonvertierung von CHF in EUR...), braucht man sich keine Gedanken mehr machen -- außer eine Mietwohnung suchen.... :-/

WIR reden hier aber von einer Vorbereitung und Planung...und dadurch kann man viel vorher absichern und die Schafe ins Trockene (Eigenkapital) bringen...

Zum heutigen Zeitpunkt gibt es nur 2 Möglichkeiten
1. Geld ansparen und darauf vertrauen, dass in den nächsten Jahren weder eine starke Inflation noch Währungskrise ausbricht
2. Geld jetzt in günstiges Haus/Wohnung stecken und schnell abzahlen.

Zitat

also damit, wie man sich gegen die mit einer akuten Finanzmarkt- und Währungskrise möglicherweise einhergehenden "Überraschungen" wappnet?!

Wenn man von diesem Fall wirklich ausgeht, ist es sogar anzuraten, das vorhandene Eigenkapital in eine Immobilie zu stecken, anstatt darauf zu warten, dass sich der Euro entwertet...