Hallo,
zum Thema Mietkauf, das ist in Wikipedia ganz gut erklärt:
"Der Mietkauf ist ein Mietvertrag, bei welchem dem Mieter vom Vermieter das Recht eingeräumt wurde, innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung die gemietete Sache zu einem vorher bestimmten Preis unter Anrechnung der bis dahin gezahlten Mieten käuflich zu erwerben. Vor der Erklärung findet auf den Vertrag Mietrecht Anwendung. Nach der Erklärung handelt es sich um einen Kaufvertrag, auf den Kaufrecht Anwendung findet.
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In der Regel ist der Mietpreis überhöht. Der Grund dafür liegt einerseits darin, den Mieter zum Kauf zu veranlassen. Andererseits ist aber auch mit dem Gebrauch der Sache, sofern es sich um eine neue Sache handelt, ein starker Wertverlust verbunden. Für den Käufer liegt der Anreiz zum Abschluss eines Mietkaufs in der leichteren Finanzierbarkeit gegenüber dem Sofortkauf.
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Bei einem Mietkauf geht das wirtschaftliche Eigentum sofort auf den Käufer über. Dies macht eine Aktivierung im Anlagevermögen notwendig. Das juristische Eigentum geht i. d. R. nach der Zahlung der letzten Rate an den Käufer über."
Im Immobilienbereich wird Mietkauf oft angeboten, wenn es aus Sicht des Eigentümers keine andere Möglichkeit gibt, aus dem Objekt Profit zu schlagen. Die Objekte sind meist ziemliche Ruinen mit gewaltigem Sanierungsstau in schlechter Lage. Die Überlegung, die zum Mietkauf führt ist:
- Es findet sich kein Käufer, bzw. keiner, der einen hohen Preis für das Objekt im Ist-Zustand zahlen will,
- im unsanierten Zustand ist das Objekt unvermietbar bzw. nur zu geringster Miete, was entsprechend schlechte Mieter anzieht, die selbst das wenige nicht zahlen können/wollen und das Objekt entwerten/schädigen,
- eine Refinanzierung einer Sanierung ist nicht darstellbar, weil die ortsübliche Miete das nicht hergibt oder auch im sanierten Zustand kein angemessener Verkaufserlös zu erwarten wäre,
- es liegt kein Eigenbedarf vor bzw. fehlen die Mittel zur Sanierung.
Manchmal haben Immobilieneigentümer auch "lustige" Vorstellungen. So sucht seit gut einem Jahr ein Eigentümer eines großen Bauernhofs zwischen Ravensburg und Bodensee über Zeitungsinserate in Süddeutschland einen Mietkäufer, der ihm (dem noch Besitzer) ein exklusives Wohn- und Nutzungsrecht auf Lebenszeit einräumt. D.h. du darfst den Hof schon mal mietkaufen, aber nicht nutzen, erst, wenn der Inhaber das zeitliche gesegnet hat, wirds deins (falls der Hof bis dahin nicht zusammengebrochen oder abgebrannt ist).
Eine interessante Fragestellung ist, was bei einer "Störung" des Mietkaufs mit den bis dahin gezahlten Miet-Raten passiert. Angenommen, der Mietkäufer wird vorübergehend zahlungsunfähig - verliert er dann die Anzahlung und den Anspruch auf den Erwerb? Oder das Objekt verschlechtert sich ohne Verschulden des Mietkäufers dramatisch im Wert (Hochwasser, Brandschaden, ...), ist aber noch nicht vollständig "gemietkauft", was dann? Muss der Mietkäufer dennoch die ursprünglich vereinbarte Zeit voll erfüllen und weiter Miete zahlen? Oder wird die Gesamt-Mietkaufsumme dann auf den aktuellen reduzierten Objektwert angepasst?
Oft wird Mietkauf "ohne Eigenkapital und Bankfinanzierung" angepriesen. Das sollte Alarmsignal genug sein. Im besten Fall bekommt man eine ehemalige Liegenschaft der Reichsbahn angedreht, Grundstück an einer Bahnlinie, 8mx300m mit unbekannten Altlasten im Boden entlang des Bahndamms...
Ich würde die Finger von solchen Konstrukten lassen. Entweder mieten oder kaufen. Genauso würde ich die Übernahme von Objekten vermeiden, in denen noch jemand ein Wohnrecht ("Nießbrauch") hat. Derjenige hat quasi alle Ansprüche, die ein Mieter ggü. einem Vermieter hat, ohne jedoch Miete oder eine Kostenbeteiligung zahlen zu müssen.
Grüsse
Tom
