Worauf achten beim Hauskauf ???

Zitat von KidCrazy;312004

Kann man das derzeit noch so pauschal sagen?
Nach allem, was ich höre, werden einem die Kredite momentan ja geradezu aufgedrängt/hinterhergeworfen.

Bei Neubauten wundere ich mich manchmal auch, was da alles finanziert wird. Bei bestehenden Gebäuden sind die Banken auch nach den Erfahrungen in meinem Umfeld doch noch vorsichtiger.

Mein Bruder hat vor gut zehn Jahren mitten in einer Kleinstadt eine neue Eigentumswohnung gekauft. Dann bekam er eine Kaderstelle im Ausland. Folglich vermietete er diese Wohnung.
Nach 4 Jahren hatte er genug von fernen Ländern und suchte sich ein freistehendes Haus hier in der Schweiz. Er fand ein kleines aus den 70ern auf einer sehr grossen Parzelle am Ende einer Sackgasse.
Der Vorbesitzer hatte sich damals einfach 2 Parzellen gekauft und nur auf der nördlichen gebaut.
Laut meinem Bruder war der Aufwand, bis die Finanzierung geregelt war, um ein x-faches höher als bei der Eigentumswohnung in der grossen Neuüberbauung.

Einfacher scheint's mit Renovationskrediten zu laufen. Plastik-Wärmedämmung, Plastikfenster und chinesische Fotozellen (zukünftiger Sondermüll) sind politisch erwünscht und werden teils steuerlich begünstigt oder mit direkten Subventionen beglückt. Da sind unsere "To big to fail"-Geschäftemacher selbstverständlich auch gerne dabei. Das weicht aber weit vom Thema dieses Fadens ab.

Zitat von Asdrubal;312015

Warum das?

Die umgangssprachliche Erbpacht heißt korrekt Erbbaurecht

Im Kurzen: Das Grundstück gehört jemand anderem, der dir das Recht ein Gebäude zu errichten und zu nutzen gegen Pachtzahlung überlät. Nach Ablauf der Erbbauzeit fällt das Grundstück und alles was damit fest verbunden ist (also das Haus) an den Eigentümer zurück. Der Erbbauzins wird meist an irgendeinen Index gekoppelt (Lebenshaltungskosten, Beamtengehalt, ...)

Vorteil:
Das Erbbaurecht wird als "Kapitalsparer" benutzt, da man das Grundstück ja nicht erwirbt, sondern nur mietet.
Das Erbbaurecht wird gern von Kirchen und Stiftungen genutzt, da es denen dauerhafte Einkünfte sichert.
Kirchen und Kommunen vergeben vergünstigte Erbbaurechte zur Erreichung ihrer politischen und gesellschaftlichen Ziele: Kinderreichtum, Ansiedlung bestimmter Personen (zB Organträger, Ärzte, Professoren ...)

Nachteil:
Man erwirbt kein Eigentum. Es findet kein Vermögensaufbau statt.
Kann man die Rate nicht bezahlen ist auch das Haus weg. (Heimfall) Es wird zwar der Zeitwert des Gebäudes erstattet, der dürfte aber idR unter dem wahren Wert liegen.
Der Erbbauzins ist in der Regel indiziert, d.h. am Wertgewinn des Grundstücks nimmt der Erbbauberechtigte nicht teil. Die Entwicklung des Index ist dauerhaft nicht vorhersehbar bzw. planbar.
Es kommt zu einer Dauerbelastung, die nicht umgeschuldet werden kann.
Der Erbbauzins mindert die persönliche Kreditfähigkeit (Ratenhöhe) wie ein entsprechendes Darlehen bei gleichzeitig geringerer Beleihungsfähigkeit (nur das Haus selbst mit zusätzlichen Abschlägen und nicht das Grundstück)

Zitat von Asdrubal;312020

Was Erbbaurecht ist, weiß ich schon. Mich interessiert, warum mueller es als nachteilig bewertet.

Möglicherweise aufgrund der wenige Zeilen weiter oben unter Nachteil stehenden Gründe. Vielleicht hat er noch weitere.

Zitat von Sam de Illian;312032

Noch ein kleiner aber feiner Tip... wenn man ein Objekt gefunden hat, sich mal für einen Tag im Auto einrichten und davor oder in unmittelbarer Nähe den Lärmpegel checken. Und eine Nacht dort verbringen. Und zwar in einer ganz normalen Arbeitswoche.

Die Idee mit der Übernachtung war mir nicht in den Sinn gekommen, aber ich war zu verschiedenen Zeiten z.B. morgens um 4.30h und verschiedenen Witterungsbedingungen vor Ort und habe einfach mit die Leuten geredet, wenn ich welche angetroffen habe.

Zitat von Sam de Illian;312032

Googlemaps anwerfen und die Verkehrsanzeige aktivieren.

Dazu will ich auch noch eine Geschichte zum Besten geben. Ich hatte in den letzen paar Jahren immer bei interessanten Anzeigen zuerst geschaut, ob es Streetview-Bilder des Objekts und der direkten Nachbarn gibt. Das hat mir manche Besichtigung erspart!

Das habe ich dann auch einem Kollegen empfohlen, der in 2 Autostunden Entfernung auf der Suche war. Ein paar Tage später kommt er grinsend mit einem Zettel in der Hand zu mir. Der Kollege wollte eigentlich schon einen Besichtigungstermin für eine neuere Eigentumswohnung abmachen. Durch meinen Rat war er aber zuvor noch bei Google. Der Zufall wollte es, dass ausgerechnet die Google-Bilder zu dem Zeitpunkt gemacht wurden, als noch die Preise für die Wohungen aussen angeschlagen waren. Auf dem ausgedruckten Zettel waren die Preise für die einzelnen Wohnungen deutlich zu lesen.

Der Verkäufer hatte doch tatsächlich die Chuzpe, die 3 oder 4 Jahre bewohnte Wohnung deutlich teurer auszuschreiben, als sie neu gekostet hatte.

Mein Kollege hat darum angerufen und einfach als erstes gefragt, was denn an der Wohnung seit dem Kauf noch gemacht wurde. Antwort: Das sei nicht nötig gewesen, die Wohnung sei in tadellosem Zustand. Aus dieser Erfahrung hat sich der Kollege dann entschieden, auf die Besichtigung zu verzichten, zuerst einmal in der Gegend etwas zu mieten und von dort aus weiter nach einem Kaufobjekt zu suchen.

Mit Kindern will man sicher nicht mehr als unumgänglich umziehen, aber in machen Fällen ist das zweimalige Umziehen müssen doch das kleinere Übel.

Ja den Kapitalbedarf senkt es, aber ceteris paribus auch deine Kreditfähigkeit.
Aber es bleibt eine Miete.
Um das mal zu verdeutlichen: Eine Haus zu mieten senkt gegenüber einem Kauf oder einem Neubau selbstredend den Kapitalbedarf auch enorm.

Probleme entstehen bei Finanzierung und Erbbaurechten gleichermaßen dadurch, dass viele Menschen dem Fehler verfallen, das Maximum dessen auszugeben, was sie sich unter aktuellen Umständen leisten können - das liegt wohl in der Psychologie des Menschen.
Sobald aber sich die Umstände ändern (Einkommensänderung, Beziehungsstatus, Kinder) können sie dann die selbst aufgeladenen Lasten oft nicht mehr stemmen.

Wenn du mit notleidenden Erbbaurechten befaßt wärest hättest du eine andere Einstellung zu Erbbaugebern.
Stiftungen, Kirchen und Familien wollen ihr Vermögen verwalten. Deshalb wollen sie dir das Grundstück eben gerade nicht verkaufen sondern maximale Rendite daraus ziehen. Und genau so verhalten sie sich dann auch.
Dagegen ist eine Bank für die ein notleidenden Kredit nur eine Kalkulationsgröße ist eher harmlos und weit eher gewillt, die Konditionen auch zu deinen Gunsten zu strecken, gerade weil du auch das gesamte Engagement prinzipiell jederzeit (im Zweifel zwar gegen ein saftige Prämie) ablösen kannst.

In eine Gegend zu investieren, der man in den nächsten Jahrzehnten keinerlei Wertsteigerung des Bodens zutraut, sollte man tunlichst unterlassen. Immobilienpreise sind vor allem ein Spiegel der Infrastruktur und Verdienstmöglichkeiten im weitesten Sinne und bilden Zukunftserwartungen der Bevölkerung sehr präzise ab.

Leider treffen Menschen gerade bei Immobilien oft sehr emotionale und nicht die notwendigen rationalen Entscheidungen. Davon profitieren dann diejenigen, die diese Emotionen geschickt hervorrufen können.

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Zitat von Dröhnerich;312035

Der Verkäufer hatte doch tatsächlich die Chuzpe, die 3 oder 4 Jahre bewohnte Wohnung deutlich teurer auszuschreiben, als sie neu gekostet hatte.

So etwas ist keine Chuzpe sondern sehr vernünftiges Verhalten.

1. Die Wertstigerung der Gegend gehört nun mal dem, der während der Zeit der Wertsteigerung investiert war.
2. Der Ersterwerber trägt das Risiko der verdeckten Mängel, der Schlamperei, das Fertigstellungsrisiko, die Risiken der Insolvenz des Bauträgers usw.
3. Als Verkäufer einer Immobilie braucht man nicht Dutzende Kunden, die zu diesem Preis kaufen, wie einst der Bauträger, sondern nur den einen, der bereit ist, den Preis zu bezahlen.

Wenn es deinem Arbeitskollegen den Preis nicht wert war, dann ist es doch gut für ihn.
Oder?
Er wohnt jetzt erst einmal zur Miete. Die bezahlte Miete trägt nicht zu seinem Vermögensaufbau bei.
Wenn die Immobilienpreise in der Region weiter steigen, nimmt er an dieser Wertentwicklung nicht teil und muss in ein paar Jahren noch tiefer in die Tasche greifen und das ganze in geringerer Zeit abbezahlen.#

Zitat von Abendrot;312046

1. Die Wertstigerung der Gegend gehört nun mal dem, der während der Zeit der Wertsteigerung investiert war.
2. Der Ersterwerber trägt das Risiko der verdeckten Mängel, der Schlamperei, das Fertigstellungsrisiko, die Risiken der Insolvenz des Bauträgers usw.
3. Als Verkäufer einer Immobilie braucht man nicht Dutzende Kunden, die zu diesem Preis kaufen, wie einst der Bauträger, sondern nur den einen, der bereit ist, den Preis zu bezahlen.

Er wohnt jetzt erst einmal zur Miete. Die bezahlte Miete trägt nicht zu seinem Vermögensaufbau bei.
Wenn die Immobilienpreise in der Region weiter steigen, nimmt er an dieser Wertentwicklung nicht teil und muss in ein paar Jahren noch tiefer in die Tasche greifen und das ganze in geringerer Zeit abbezahlen.#

Mit dem bin ich voll einverstanden!

Zitat von Abendrot;312046

Leider treffen Menschen gerade bei Immobilien oft sehr emotionale und nicht die notwendigen rationalen Entscheidungen. Davon profitieren dann diejenigen, die diese Emotionen geschickt hervorrufen können.

Und um genau so einen Versuch, Käufer zu übertölpen, handelte es sich in dem Fall. Die Anzeige war mit sehr ansprechenden Bildern wirklich gut gemacht. Aber eine solche Wertsteigerung, wie dort versucht wurde einzuheimsen, konnte mit rationalen Überlegungen niemals gerechtfertigt werden. Darum konnte man sich auch getrost die lange Fahrt zur Besichtigung sparen!

Zitat von Asdrubal;312047

Naja, in der Praxis ist es halt so, dassmanche Erbbaurechtsgeber durchaus bereit sind, die Grundstücke am Ende zu verkaufen. Kommunen machen das beispielsweise sehr häufig. Und die Gefahr, dass man zwischendurch die Po acht nicht mehr zahlen kann, entspricht imho der Chance, dass der Erbbaurechtsgeber in finanzielle Probleme gerät und verkaufen will.

Außerdem ist die Eigennutzung gerade nicht als pures Investment zu betrachten. Es kann durchaus sein, dass man aus guten Gründen sehr wohl dort bauen oder erwerben will, wokein Wertzuwachs zu erwarten ist. Übrigens kann man das schwer über Jahrzehnte abschätzen. Vor 30, 40 Jahren redete man noch über bewohnerlose Städte, weil alle aufs Land zogen. Dann kamen Wiedervereinigung und ein allgemeiner Trend zum Zuzug in die Städte. Seriös kann heute keiner sagen, ob in 50 oder 70 Jahren plötzlich die Eifel oder Sachsen-Anhalt heiß begehrt sind.

Kommunen werden leider oft von Dummköpfen geführt, denen kurzfristige Verkaufserlöse wichtiger sind als langfristige Einnahmen.

Die hiesige Kommune unter schlauer Führung z.B. nimmt billige Kommunalkredite auf und kauft alles potentielle Bauland auf und vergibt es als Erbbauland, bzw. errichtet damit Mietwohnungen.
Zinssatz 2,5% auf 50 Jahre fest gegen 4% indizierten Erbbauzins sind ein gutes Geschäft. Nach etwa 50 Jahren gehört das Grundstück der Gemeinde und sie hat nichts dafür bezahlt.

Alles ist entweder Konsum oder Investment. Geld, das ich für eine Sache verwende, fehlt an anderer Stelle. (Alternativkosten, Alternativnutzen, Alternativinvestment)

Das Bild der einwohnerlosen Städte ist nur da relevant, wo entweder Jobs dauerhaft wegfallen oder unter der Voraussetzung das Mobilität nichts kostet. Das erstere passiert da, wo zu einseitige Strukturen existier(t)en (zB im Ruhrpott, Saarland, Detroit), das zweite war eine Fehlannahme, die auch vor 40 Jahren schon offenbar war. Aber wie ich oben schon schrieb:
Leider treffen Menschen gerade bei Immobilien oft sehr emotionale und nicht die notwendigen rationalen Entscheidungen. Davon profitieren dann diejenigen, die diese Emotionen geschickt hervorrufen können.

Zitat von Asdrubal;312047

Außerdem ist die Eigennutzung gerade nicht als pures Investment zu betrachten. Es kann durchaus sein, dass man aus guten Gründen sehr wohl dort bauen oder erwerben will, wokein Wertzuwachs zu erwarten ist.

Klar! Es gibt auch Gründe beim Grundstückskauf als Anlage, den inneren Wert (und damit die Absicherung nach unten) höher zu Gewichten als die maximale Rendite und das Wertsteigerungspotential.

Zitat von pinsel;312095

Meine alt eingesessen Kollegen die irgendwann eine Immobilie / Resthof oder nur einen Anteil geerbt oder vor längerer Zeit erworben haben, sind Immobilienmillionäre!

Das ist bekannt! Wir hatten hier in der Ostschweiz auch verschiedene Boom-Phasen im Immobiliensektor. Wenn man ein Erbe zu fantastischen Preisen verkaufen kann, ist das natürlich toll.

Ganz anders sieht es aus, wenn Du selber darin wohnen möchtest. Das führt bei uns wegen des Eigenmietwertes zu grosteken Situationen!

Die Steuern können dermassen steigen, dass Du als Rentner aus Deinen eigenen 4 Wänden ausziehen musst.

Einem Arbeitskollegen meines Vaters ist das in https://de.wikipedia.org/wiki/Collonge-Bellerive passiert. Der Angestellte Verkäufer hatte dort um 1960 ein paar Aren Landwirtschaftsland gekauft und ein kleines einfaches Häuschen darauf gebaut.

Wenn die Rente kleiner als die Steuer ist, wird das Barvermögen schnell einmal aufgefressen.
Und wohin zieht man dann, wenn man sein freistehendes Wohnhaus an traumhafter Lage verkaufen musste?

Zitat von pinsel;312100

Die Besteuerung des Eigenmietwertes ist in Deutschland unbekannt.

(Huch; eine Steuer die es in Deutschland nicht gibt :psst:)

Im Gegenzug können dafür Schuldzinsen von den Steuern abgezogen werden. Das haben die Banken gut eingfädelt, nicht?

Nach wildesten Boden- und Immobilienspekulationen in den 80ern hat die Schweiz eine Grundstückgewinnsteuer eingeführt. 30 bis über 60% sind die Höchstsätze je nach Kanton. Mit der Haltedauer sinken diese. Das ist noch ein Punkt, der dagegen spricht, für eine 3-jährige Wohnung in der Agglo mehr als den Neupreis zu bezahlen.