Ich beschäftige mich beruflich ein wenig mit Immobilien-Themen und halte allgemein wenig von diesen Baukultur- und Experimentalarchitekten-Heinis mit angeblichen ästhetischen Argumenten, die sich bei näherem Hinsehen als Humbug oder schlichte Geschmackssache enthüllen. Aber der Artikel (übrigens aus der "Welt" und nicht aus der "Zeit") spricht viel Wahres an. Die Entwicklung hat übrigens schon begonnen, und das nicht nur in Ostdeutschland, das ja gerne mal als Beispiel für das Absterben ländlicher Regionen genannt wird, und auch nicht gerade in den Vororten rund um die großen Städte, die der Artikel in den Fokus nimmt. Wenn man ein bisschen weiter aufs Land geht, dann hat man eine Zweiteilung: Die größeren Kleinstädte, also meist die jeweilige Kreisstadt, schlägt sich meist noch ganz gut, weil die Infrastruktur dort vorhanden ist und gerade wohlhabende Senioren aus dem Umland dort hin ziehen. In den kleineren Gemeinden kriegt man aber jetzt schon renovierungsbedürftige Häuschen für unter 50.000 Euro nachgeschmissen. Das wird, falls in der demografischen und politischen Entwicklung nichts Umwälzendes passiert, in ein paar Jahren auch für neuere Einfamilienhäuser gelten. Und dahinter stehen immer Besitzer, die sich entweder einen Verkauf nie vorgestellt haben, wegen Alters und mangelnder Infrastruktur auf dem Dorf aber dazu gezwungen sind, oder die den Verkauf einkalkuliert, aber wesentlich höhere Erlöse erwartet hatten.
Was die Küchenästhetik und -psychologie in dem Artikel betrifft ("pathologischer Drang zu den eigenen vier Wänden"), kann ich die überhaupt nicht teilen. Sehr wohl stimme ich aber zu, dass es ökonomisch, ökologisch und sozial vernünftiger wäre, bestehnden Wohnraum zu modernisieren und zu nutzen.
Hallo,
mein erster Eindruck ist, dass den Artikel ein schlecht gelaunter Architekt geschrieben hat, der unter Auftragsmangel leidet. Und der den Fertighausbauer Town&Country zu seinem persönlichen Feindbild erklärt hat, dabei vergessend, dass auch bei T&C Architekten am Werke sind. Die Architektenzunft ist nicht ganz unschuldig daran, dass man von "Architektenhäusern" und "Häusern von der Stange" spricht und dabei das Thema Architektenhaus nicht nur positiv besetzt ist.
Sicher ist es richtig, dass reine Wohngebiete voller Einfamilienhäuser eine Fehlentwicklung sind. Dieser Fehler wird aber seit Generationen begangen.
Was der Autor ders Artikels aber nicht beantwortet, ist die Alternative dazu. Sollen alle in die Städte? Wohin dort?
Heutige Städte in Mitteleuropa bestehen doch aus einer totbetonierten Innenstadt mit unbezahlbaren Lagen, sowohl für Geschäfte und erst recht für Wohnraum. Fussgängerzonen veröden zunehmend, wenn man von Billig-Schuh, Modelabels und Handyshops absieht, die im Quartalsrhythmus schliessen und neueröffnen. Das Gros der Einzelhändler schliesst nach und nach (inhabergeführte Traditionsbetriebe) oder wandert in Shopping-Malls (meist nur Filial-Geschäfte von Thalia bis Primark). Ein Grossteil des Einzelhandels verlagert sich ins Internet. Um diese verödenden Citylagen herum gibt es unterschiedliche Quartiere: sozialer Brennpunkt und baulicher Verfall oder gentrifiziertes Neu-Geschäftsviertel für Finanz-Dienstleister. Ein gesundes Mittelmass findet man in Grossstädten immer weniger.
Am Stadtrand findet man dann noch die Wohnblöcke, die meist mehr schlechte als rechte Kopien der Wohnmaschinen von Le Corbusier darstellen und dann eben die berüchtigten Suburb-Siedlungen aus Einfamilienhäusern.
Den Einfamilienhaus-Neubau-Trend kann man IMO nicht stoppen, indem man diese Siedlungen als Krebsgeschwüre bezeichnet, sondern indem man andere Wohn- und Lebensorte wieder attraktiv macht. Die Neubaugebiete auf dem platten Land entstehen ja nicht, weil sie ein "Bürgermeister durchwinkt" (was gar nicht geht), sondern weil die Nachfrage da ist. Es wird ja nicht per Gesetz verordnet, dass Familien ein Häuschen auf dem Land haben müssen.
Das sehe ich als Hauptaufgabe für die um unsere Baukultur ach so besorgten Architekten: die Städte wieder attraktiv zu machen und vor allem wieder bewohnbar zu machen.
Für mich persönlich waren beide Optionen unvorstellbar: Einfamilienhaus im Neubaugebiet oder Stadtwohnung. Konsequenterweise wohnen wir nun seit zehn Jahren im eigenen sanierten Bauernhaus 40km ausserhalb und haben es nicht bereut. Dabei beobachten wir eine interessante Entwicklung:
Dörfer auf dem Land haben sich in den letzten 30 Jahren zu "Ringsiedlungen" entwickelt: aus dem klassischen Haufendorf zogen die jungen Leute weg, entweder in die Stadt oder sie bauten neu im Neubaugebiet am Dorfrand. Zurück blieben die Alten, die im Ortskern wohnen bleiben. So leerte sich nach und nach der Ortskern. Unsere 4.000-Einwohner-Gemeinde hatte 2005 einen Immobilien-Leerstand von zusammen 200 Objekten in drei Ortskernen. Mittlerweile hat sich der Trend umgekehrt und fast alle Leerstände sind entweder wieder bewohnt (von jungen Familien) oder abgerissen und neu bebaut (oder man hat bei zu dichter alter Bebauung die Lage "entflochten" und Grünflächen angelegt). Was jetzt beginnt, ist der Leerstand von Einfamilienhäusern aus den 1970er Jahren in den Bungalow-Siedlungen, weil dort die ersten Bewohner sterben bzw. ins Heim ziehen und deren Kinder diese Wohnform nicht mehr wollen.
Es wird immer ein Wandel sein.
Grüsse
Tom
Zitat von tomduly;221038Unsere 4.000-Einwohner-Gemeinde hatte 2005 einen Immobilien-Leerstand von zusammen 200 Objekten in drei Ortskernen. Mittlerweile hat sich der Trend umgekehrt und fast alle Leerstände sind entweder wieder bewohnt (von jungen Familien) oder abgerissen und neu bebaut (oder man hat bei zu dichter alter Bebauung die Lage "entflochten" und Grünflächen angelegt).
Das finde ich sehr spannend. Wie hat das bei euch funktioniert? Hat die kommune da in irgendeiner Form ein Förderprogramm aufgelegt oder ist das von selbst passiert? Wie hat das mit den Abbrüchen funktioniert? Für moderne Häuser braucht man ja meist größere Flächen als das übliche Dorfkern-Grundstück. Ist die Kommune da als Käufer aufgetreten, eine andere Institution/Genossenschaft/Firma oder haben sich die Eigentümer privat geeinigt? So eine Entwicklung wäre eigentlich in allen Dörfern wünschenswert, in meiner Region kann ich das aber höchstens in Einzelfällen feststellen.
Und hier in der Schweiz kriegt man kaum noch ein bewohnbares Haus für unter CHF 400'000.-, egal wo. Ganz zu schweigen wenn man was in einer "normalen" 5'000 Seelen-Gemeinde sucht. Da gehen die Kosten locker auf 600'000 und mehr. Da unterscheidet sich unser Ländchen halt schon von Deutschland, mit seinen rieseigen Landreserven. Dass es dort zu einer solchen Abwanderung kommt, kann ich mir gut vorstellen. In der Schweiz gibt es ja kaum noch unbebaute Landstreifen zwischen den einzelnen Gemeinden. Irgendwann wird von Bern bis Zürich eine einzige Aglomeration sein... Schade!
Gruss,
Azrael
Das ist so, ich habe vor 25 Jahren ein grosses Bauernhaus gekauft im Ortskern mit 6'000m2 Land. Damals gab es Bauland ohne Ende zu 60.- den m2. Heute gibt es nur noch eine Baufläche im Dorf nämlich die Flächen die ich habe und auch so lassen werden (soll als eiserne Reserve dienen, wenn zb ich das Haus renovieren muss mit 80 Jahren und die Kohle nicht mehr verdiene). Offiziell wird es auch keinen m2 mehr geben für Einzelhäuser in der Gemeinde sondern nur noch für verdichtest bauen. Insofern wird nicht nur in meiner Gemeinde das Ende des Einzel Haus angesagt ausser für diejenigen die sich dann leisten können ein schon bestehendes zu kaufen und zu renovieren.
Hallo,
Zitat von Asdrubal;221044Das finde ich sehr spannend. Wie hat das bei euch funktioniert? Hat die kommune da in irgendeiner Form ein Förderprogramm aufgelegt oder ist das von selbst passiert? Wie hat das mit den Abbrüchen funktioniert? Für moderne Häuser braucht man ja meist größere Flächen als das übliche Dorfkern-Grundstück. Ist die Kommune da als Käufer aufgetreten, eine andere Institution/Genossenschaft/Firma oder haben sich die Eigentümer privat geeinigt? So eine Entwicklung wäre eigentlich in allen Dörfern wünschenswert, in meiner Region kann ich das aber höchstens in Einzelfällen feststellen.
es ist ein bisschen von allem. Die EU hat seit vielen Jahren ein Programm, das nennt sich auf deutsch "Entwicklung ländlicher Raum" (ELR). Es ist nicht auf irgendwelche Länder beschränkt, sondern für alle strukturschwachen Gegenden in allen Mitgliedsstaaten gedacht. Der Begriff "strukturschwach" wird dabei nicht sehr eng ausgelegt. Und so kommt auch eine Region 40km von Stuttgart entfernt durchaus in den Genuss von ELR-Mitteln. Diese dienen gezielt für die Nutzbarmachung von leerstehenden Bestandsgebäuden als Wohnraum und für die Erhaltung bzw. Schaffung von Arbeitsplätzen und Grundversorgung (Dienstleister wie Friseure, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten) im baulichen Bestand gezahlt.
Konkret bekommt man als Privatperson bis zu 20.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit, die man entweder in einem Altbau modernisiert oder in einem umgewidmeten Wirtschaftsgebäude neu einbaut. Gewerbliche Antragsteller bekommen is 200.000 Euro für die Betriebsmodernisierung/Schaffung von Arbeitsplätzen/Schaffung von Grundversorgung. Die Gelder werden nicht einfach ausgezahlt, sondern man muss nachweisliche bezahlte zweckbezogene(Handwerker-)Rechnungen vorlegen. Man kann als Privatperson auch Eigenleistung bei den genannten Arbeiten förden lassen, dazu schreibt man seine Arbeitsstunden auf und reicht die mit Begründung ein. Für jede Arbeitsstunde wird einem ein fiktiver vorgegebener Stundenlohn zuerkannt und auf diesen Stundenlohn bekommt man 30% Zuschuss. Auch bei den eingereichten Rechnungen erhält man 30% Zuschuss - so lange, bis der Deckel von 20.000 Euro erreicht ist. Den Antrag muss man über seine Gemeinde stellen, in der man wohnt und das Sanierungsvorhaben stattfinden soll. Die Gemeinde reicht die Sanierungsanträge gebündelt an das Regierungspräsidium weiter und dieses verteilt dann die Zuschüsse. Ist relativ unkompliziert, man muss es nur machen.
Unsere Ortskerne sind allesamt als "Sanierungsgebiet" ausgewiesen. Das ist ein formaler Kniff. Die Gemeinde muss dann nur noch eine Sanierungssatzung/Ortsbildsatzung beschliessen und kann dann mit Sanierungswilligen eine Vereinbarung abschliessen. Diese Vereinbarung verpflichtet den Bauherrn zwar dazu, sich der Ortsbildsatzung zu unterwerfen (bei uns sind da z.B. als Grundstücksumfriedung nur naturbelassene Holzzäune oder naturnahe Hecken erlaubt; sind Glasbausteine in der Fassade und Vordächer aus Blech verboten), dafür kann er alle Sanierungskosten 9 Jahre lang von der Steuer absetzen (ähnlich der Absetzbarkeit von Sanierungskosten denkmalgeschützter Gebäude).
Ein weiterer Effekt, jedenfalls bei uns, ist so ein "me too"-Effekt. Die Grundstücke im Ortskern sind meist schöner, grösser(!) und haben einen teils sehr schönen alten Baumbestand. Sobald ein paar Familien zeigen, dass es sich im Ortskern gut leben lässt, kommen die nächsten nach. Ausserdem haben viele erkannt, dass man im dörflichen Mischgebiet mehr Freiraum hat, was Hobbys oder Nebentätigkeiten angeht: fast jedes Haus ist ein Bauernhaus mit ehemaligem Stall und Scheune und entsprechender Hoffläche bzw. Garten. Ein Wohnmobil, ein Oldtimer oder alter Traktor steckt hier fast in jeder Scheune, jeder hat eine Werkstatt, kann ungestört mit Kreissäge etc. werkeln. Der eien hat zwei Pferde, ein anderer lagert das Equipment eines Vereins bei sich. In den parzellierten Einheitssiedlungen der Neubaugebiete ist das alles wesentlich schwieriger, wenn nicht sogar unmöglich.
Die Grundstücke bei uns sind im Bestand im Ortskern durschnittlich 800qm gross. Im Neubaugebiet 400qm.
So einen Trend zu kippen braucht natürlich Zeit und wahrscheinlich auch etwas Glück. Junge Familien wollen das beste für ihre Kinder, das muss eine Kommune berücksichtigen: zu Fuss erreichbare Kitas und Grundschulen, Ganztagesbetreuung, engagierte Betreuer-/Lehrer-/innnen, Auslauf für die Kids, Freizeitangebote, Treffmöglichkeiten. Der zweite Punkt ist die Möglichkeit, Geld zu verdienen: brauchbare Verkehrsanbindung bzw. wohnortnahe Jobs und ein hoher Freizeitwert (siehe sperrige Hobbys) und Natur. Der dritte Punkt ist für die meisten zunächst kein Thema, aber mit zunehmendem Alter spielt es eine Rolle: Wohnen und Leben im Alter, Barrierefreiheit, Gleichgesinnte, Entfernung zu den Grosseltern bzw. Kindern/Enkeln.
Ich würde das Leben auf dem Lande aber nicht alls das einzig glücklich machende sehen. Es dürfte vielmehr ein hin- und her schwappen von Trends sein: Landflucht - Stadtflucht - Landflucht usw.
Künftig werden sich einige Randbedingungen ändern und ohnehin "alles" auf den Kopf stellen. Erst kürzlich hat z.B. McKinsey eine Studie vorgestellt, in der sie dem Freistaat Bayern vorhersagen, bis 2050 etwa 40% seiner jetzigen Arbeitsplätze zu verlieren. Die Rede ist von Strukturbrüchen in naher Zukunft, die jahrzehntelang eingefahrene Traditionen über den Haufen werfen wird. Die Autoindustrie ist in D die letzte "Grossindustrie" und beschert speziell Bayern und Baden-Württemberg eingien Wohlstand. Diese Autoländern werden sich in Mobilitätsländer wandeln. Autos wird man nicht mehr in dem Mass zur Mobilität benötigen wie bisher. Entsprechend werden hier auch die Autofabriken verschwinden, damit die Zulieferer, die Zulieferer der Zulieferer und auch die Maschinenbau- und Automatisierungsindustrie wird schrumpfen, wenn ihr Hauptauftraggeber weg ist.
Wenn wir Glück haben, schaffen wir es aus dem Strukturbruch als Gewinner hervorzugehen. Virtualisierung von Arbeitsplätzen und Produktionsstandorten ("Industrie 4.0", 3D-Druck von Enzelstücken nach Bedarf) wird die geografische Festlegung eines Arbeitsplatzes auflösen. Einzelhandel wird mehr und mehr als Online- bzw. Versandhandel betrieben werden, auch mit automatischen Liefersystemen.
Dann werden auch die Karten in Sachen Wohnen und Bauen neu gemischt. Ich sehe keinen Alltime-Favorit für einen Wohnungs-Standort.
Grüsse
Tom
Hallo Tom,
vielen Dank für die ausführliche Antwort. Ja, das ELER-Programm (ist, gaube ich, die übliche Abkürzung) ist mir auch bekannt. Bei uns in der Region ist der Erfolg aber bei Weitem nicht so durchschlagend. Vielleicht bricht bei euch der Typus des fleißigen schwäbischen Häuslebauers stärker durch. Ein Problem ist bei uns in einem alten Realteilungs- und Pauperitätsgebiet sicher auch die Tatsache, dass es nur wenige große Hofreiten in den Dorfkernen gibt, dafür aber sehr viele kleine Häuschen und entsprechend enge Grundstücke. Möglicherweise liegt es auch an den länderspezifischen Unterschieden. Meines Wissens ist es bei uns nicht so einfach, ELER-Mittel direkt zu beantragen. Da steht die so genannte "Dorferneuerung" dazwischen, die jeweils nur zeitbegrenzt in ganz bestimmten Orten gilt. Ich habe den Verdacht, dass die Baden-Württemberger mal wieder cleverer waren, indem sie das Geld direkter an die Leute verteilen, wenn auch mit gewissen Kontrollen.
Die übrigen von dir genannten Faktoren sehe ich ähnlich, auch dass sich der Trend wohl mal wieder ändern wird. Und natürlich hat das Dorfleben auch seine Nachteile.
Die Bayern-Studie von McKinsey kenne ich auch, oder zumindest das, was dazu allgemein in den Zeitungen stand. Allerdings sehe ich den Untergang des Autos als Mobilitätsmaßstab noch nicht so eindeutig. Da traue ich der Industrie schon zu, sich an Trends anzupassen.
Was die Dezentralisierung betrifft: Gerade wegen des immer mehr drohenden Verkehrszusammenbruchs und angesichts immer begehrterer Fachkräfte kann es durchaus ein Attraktivitäts-Argument sein, wenn ein Arbeitgeber seinen Mitarbeitern verstärkt Heimarbeit ermöglicht und ihnen so Fahrtzeit spart. Da müssen allerdings noch viel bessere Modelle her, die die Heimarbeit in Unternehmensabläufe einbinden und die nötige Balance zwischen den ebenfalls wichtigen Kontakten innerhalb der Firma und neuen Arbeitsformen herstellen. Auch für Produktion und Handel eröffenen sich da neue Chancen. Wir haben beispielsweise einen kleinen Werkzeug- und Eisenwarenhändler im Ort, der inzwischen einen großen Teil seines Umsatzes mit Online-Geschäften macht. Während andere Einzelhändler genau wegen dieser Konkurrenz aufgegeben haben, nutzt der die neuen Möglichkeiten und kann damit "nebenbei" seinen traditionellen Geschäftsstandort in der Innenstadt stützen.
Natürlich sind und werden das alles schmerzhafte Prozesse des Strukturwandels, bei dem viele Einzelne und auch gewohnte Strukturen auf der Strecke bleiben, aber dem muss man sich meiner Meinung nach stellen.
Beste Grüße
Asdrubal
Hallo Asdrubal,
bei den geizigen Schwaben heisst das ELER-Programm tatsächlich nur ELR (siehe hier), wir sparen wo wir können, auch bei Abkürzungen...
Was die Realteilung angeht: auch Württemberg hat jahrhundertelang die Grundstücksflächen im Erbverfahren kleingehäckselt, auf dass jeder Sohn drei Reihen Kartoffeln anpflanzen kann. Deshalb wurden ja vor Jahrzehnten die Flurbereinigungsverfahren "erfunden", um wieder halbwegs bewirtschaftbare Flächen zusammenzufügen. Unser Ort hat tatsächlich eine Besonderheit: wir führen seit >10 Jahren eine "Ortsflurbereinigung" durch, d.h. hier werden unsinnig kleine Grundstücke aufgelöst und benachbarten Flächen zugeschlagen und anderswo Ausgleichsflächen dem Kleinflächenbesitzer gegeben oder Ausgleichszahlungen vorgenommen. Leerstehende Schuppen ohne Erhaltungswert oder unverkäufliche Objekte erwirbt die Kommune, reisst sie ab und entschlackt so die teilweise extrem verwinkelten Bebauungen. Nichtsdestotrotz ist die Mehrzahl der Grundstücke bei uns im Ort recht gross.
Grüsse
Tom
Viele meiner Bekannten haben in in letzter Zeit ein Haus gekauf oder gebaut. Was hier in der Schweiz selbst an mittelprächtigen Lagen sauteuer ist. Unter 600'000.-SFr ist kaum mehr ein einigermassen vernünftiges Haus zu haben. Viele von denen haben eigentlich kaum Kohle.. Aufgrund der supergünstigen Zinsen verführen die Banker selbst Leute mit viel zu wenig Vermögen+Einkommen zum angeblich so unriskanten Hauskauf.
Dabei ist jetzt, da die Kaufpreise aufgrund der günstigen Zinsen hoch sind, einen extremes Risiko dabei, gerade für Leute mit wenig Geld, welche sich das Haus mit hängen und würgen gerade so leisten können. . Um auf der sicheren Seite zu sein, wurde einem Bekannten kürzlich ein "worst-case-Szenario" mit einem Zinssatz von 4% durchgerechnet... Der 80-jährige, historisch durchschnittliche Zinssatz in der Schweiz ist 5%.. Die akutellen Zinsen können sich also Mittel-bis Langfristig locker verdoppeln bis verdreifachen und würden dann immer noch irgendwo in der Nähe des Durchschnitts liegen. Von wirklich hohen Zinssätzen, wie z.B. ende der 80er Jahre wollen wir gar nicht erst reden.
Was bei einem Zinsanstieg passiert, ist rasch durchgerechnet:
Der Bankzins kann natürlich von vielen, welchen das Wasser schon von Beginn weg bei den günstigen Zinsen zum Hals stand, nicht mehr gezahlt werden. Haus muss verkauft werden. Da es aber (analog USA 2008) viele Häuser sind, welche plötzlich zum Zwangsverkauf stehen, fallen die Preise stark... Das für 800'000.-SFr (250'000 EK, 550'000 Fremdk.) gebaute Haus der befreundeten Familie könnte beim Verkauf plötzlich noch die Hälfte wert sein... Verkaufspreis 400'000.-
Folge: Haus weg, Eigenkapital von 250t weg, von 550t Bankschulden konnten durch den Verkauf 400t gedeckt werden, verbleiben 150t Schulden und kein Vermögen mehr... genau so ähnlich erging es vielen 2008 in den USA..
Aber die Banker loben des Eigenheim als "sichere" Anlage und lassen die Leute glauben, auch ohne viel Kohle könne ohne Risiko eine Immobilie gekauft werden.
:Kopfschuetel:
Wohlverstanden, wer genügend Vermögen und/oder Einkommen hat, für den ist eine solide finanzierte Immobilie tatsächlich eine einigermassen sichere Wertanlage. Bei allen andern gegenwärtig hoch Riskant...
Da sehe ich bei einigen im Bekanntenkreis schwarz.
Gruss
Canelo, der zwar ein wenig Vermögen, aber noch kein Eigenheim hat 
=> Warte lieber auf die günstigen Kaufpreise
Haben wir doch schon alles in den 90 Jahren durchgemacht. Deswegen konnte ich damals auch ein Bauerhaus kaufen dessen Preis sich heute mindestens verfünfacht hat.
Aber zum damaligen Unterschied haben heute viele Festhypotheken, so das der Knall um Jahre hinausgezögert werden wird. Womit die Leute nicht rechnen ist das die Banken im Falle eines Zurückgang der Häuspreise plötzlich Cash verlangen werden um die Garantie wieder her zu stellen.
Man übrigens an folgender Sache ablesen das der Markt völlig überhitzt ist. Normalerweise müsste man in der Lage sein in 25 Jahren komplet ein Haus zurügezahlt zu haben. Das kann heute beinah niemand mehr. Es ist wie mit den Staaten alle sind hofnungslos überschuldet.
Nicht nur die bösen Banker verleiten junge Familien zu unsoliden Hauskäufen.
Ein Bekannter von mir hat sich bei einem freiwilligen Hauskauf (er wurde nicht dazu überredet) total ruiniert:
Um den Kredit zu tilgen hat er nicht nur seine Einkünfte und die seiner Frau miteingerechnet. Er hat auch das Geld was er durch Schwarzarbeit verdient und das Kindergeld seiner beiden Kinder voll miteingerechnet.
Schon im ersten Jahr kam er ins straucheln weil er weder Renovierungsarbeiten (Tapezieren etc.) , noch Grundstücksabgaben eingeplant hat. Dann kam noch hinzu, dass das Schulbusticket für seine Kinder ja nur bis zur deutschen Grenze gilt und nicht ins Ausland hinein, wo er jetzt wohnte. Seine Frau brauchte jetzt auch ein Fahrzeug um zur Arbeit zu kommen, da sie jetzt weiter weg wohnten.
Ergebnis:
Nach fünf Jahren das Haus verkauft, neben den Restschulden auch noch neue angehäuft, Ehe kaputt.
Soweit ich weiß hat ihm jeder vor dem Hauskauf gesagt, das sein Plan nicht funktionieren kann.
Entweder waren das Dummköpfe oder Neider.
Hallo,
wer ein Haus kauft bzw. finanziert, der sollte auch in der Lage sein, die nächsten Jahrzehnte halbwegs vorausschauend planen zu können. Und dazu gehört für die Fälle Arbeitslosigkeit, Ehescheidung, Krankheit usw. jeweils einen Plan zu haben. Das ist durchaus machbar. Wir standen 2005 vor dieser Entscheidung, einen Immobilienkauf und Sanierung zu finanzieren. Zinssatz 3,4%.
Unser Plan A war, die monatliche Belastung darf nicht über der bisherigen Hausmiete liegen, die wir bis dahin zahlten.
Der Plan B war, dass ein Vollzeitgehalt ausreichen muss, um die Finanzierung sicher zu bedienen und nebenbei noch leben zu können. Das führte zu einer relativ niedrigen Tilgung (1% plus ab und zu Sondertilgungen) und einem relativ langen Tilgungsplan (23 Jahre, davon die ersten 10 Jahre mit festem Zinssatz)
Der Plan C waren zwei Bausparverträge, die wir parallel zu den ersten 10 Finanzierungsjahren ansparten, um eine sichere Anschlussfinanzierung zu haben, sollten die Zinsen durch die
Decke gehen. Das hat uns einerseits "Haushaltsdisziplin" auferlegt, weil wir neben den Finanzierungsraten monatlich noch 400 Euro in die Bausparverträge steckten.
Der Plan D war die Einplanung und Realisierung einer separaten kleineren Einliegerwohnung, die hätte vermietet werden können bzw. in die wie hätten umziehen können, um die Hauptwohnung zu vermieten - um notfalls Einnahmen generieren zu können.
Der Plan E war durch die schnelle und umfassende hochwertige Sanierung gleich nach dem Objektkauf den Verkehrswert des Objekts soweit zu erhöhen, dass im Falle eines unfreiwillgen Verkaufs (z.B. wg. Scheidung)/einer Zwangsversteigerung die kompletten Restschulden durch den Erlös gedeckt werden, man also schlimmstenfalls mit 0 € aus der Sache herauskommt. Kaufpreis des unsanierten Objekts 2005 waren 95.000€ aktuell (2015) haben wir eine Bewertung des sanierten Objekts mit 350.000 €.
Jetzt nach zehn Jahren endet die Zinsbindungsphase und wir haben dadurch ein Sonderkündigungsrecht (gesetzlich verankert in D). Die Bausparverträge sind zuteilungsreif, d.h. 40% angespart und die Zinsen sind nicht gestiegen, sondern gefallen. So haben wir uns das angesparte Bauspargeld auszahlen lassen, damit einen kleineren Arbeitgeberkredit zur Baufinanzierung komplett getilgt und Barmittel für den (jetzt erst stattfindenden) Innenausbau der Einliegerwohnung zur Verfügung.
Nach dem ursprünglichen Tilgungsplan der ursprünglichen Bank würden wir jetzt noch 13 Jahre weiterfinanzieren. Dank der gesunkenen Zinsen (1,1% auf 10 Jahre fest) und des nun freigewordenen Gelds für die monatlichen Bausparraten können wir nun grosszügig tilgen und die Restschuld in max. 9 Jahren (ohne Sondertilgungen) abtragen und können uns sogar erlauben, die persönliche Arbeitszeit zu reduzieren, weil genügend Luft da ist. Ab dem nächsten Jahr wird dann die Einliegerwohnung vermietbar sein, im Sommer als "Bed&Bike"-Quartier und den Rest vom Jahr als wochenweise vermietete "Monteurswohnung" - Dank der ICE-Neubaustrecke Stuttgart-Ulm sind die hier extrem gefragt. So jedenfalls der Plan A+
Man muss an Immobilienprojekte mit einem gewissen Realismus rangehen und sollte etwas Selbstvertrauen haben. Vor allem sollte man niemals davon ausgehen, dass der momentane Status Quo (Verdienst, Ehe, Gesundheit) über die Dauer der Finanzierung unverändert bleiben. Wenn man für alle Optionen einen Reserve-Plan hat, dann schläft man ruhiger.
Grüsse
Tom
Also wir haben es uns da auch nicht leicht gemacht. Ohne Beträge zu nennen kann ich euch aber mal unsere Lösung vorstellen. (Beträge sind frei erfunden und daher beim nachrechnen ggf. auch nicht 100% plausibel. Ich habe se nur grob von unseren Beträgen abgeleitet!!!)
Haus 220.000
Sanierung 30.000
macht einen Kreditbetrag von 250.000 Euro.
Schwiegerpapa bekommt dank Kontakte und finanzieller Sicherheiten einen Zinssatz von knappen 1%
Jetzt machen wir Mietkauf bei Schwiegerpapa mit 800€/Monat und legen jeder 200 €/Monat in einen Bausparvertrag um die Anschlussfinanzierung zu sichern. Wenn Schwiegerpapa sterben sollte springt seine Lebensversicherung ein und zusätzlich bekommen wir Haus und Grund vererbt. Sollte einer von uns sterben springt jeweils eine LV mit 250.000 Euro ein. Berufsunfähigkleit ist auch bei beiden abgesichert auf die Summe die wir jetzt monatlich verdienen.
Damit ist eigentlich fast alles abgesichert. Scheidung könnte noch kommen aber in dem Falle wird das ganze wie nen Mietobjekt behandelt.
Ich hoffe mal die Zahlen sind tatsächlich absolut willkürlich und nicht im Verhältnis.
Denn bei 250.000 Euro Kreditsumme, 1% Zinssatz und einer Tilgung von 4%, wäre euer Haus mit knapp 1.000 Euro monatlich (der angegebenen Rate 800+200) in genau 20 Jahren bezahlt.
Viele Banken bieten auch eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren an und gewähren sogar einen Bonus bei einem 100% Tilgungsvertrag (der Bonus könnte eventuell sogar den Zuschlag für die 20 Jahre Bindung auffangen).
Dann hättet Ihr über die ganze Laufzeit eine Zinssicherheit und müsstet nicht diesen Umweg über die teuren Bausparverträge machen, die euch auch keine Garantie geben später auch tatsächlich einen Kredit anzubieten...
Gruß
Blackout
Doch so ungefähr kommt das hin. Aber der Grundvertrag geht auf 10 Jahre.... Danach ist Anschlussfinanzieren was nach Adam Riese und lebendem Schwiegerpapa erst mal über Abstoßung anderer Immobilien funktioniert.
Hat das Konstrukt eine Sparkasse ausgearbeitet?
Bei den aktuellen Zinsen ist eine Zinsbindung für lediglich 10Jahre eigentlich nur sinnvoll, wenn man genau dann mit Geldsummen passend zur Finanzierung rechnet.
Es hört sich sehr "kreativ" und nicht wirklich günstig an.
Bin mir sehr sicher, dass ihr bei der oben geschilderten Finanzierung deutlich günstiger und sicherer gefahren wäret (ohne die Zahlen genau zu kennen...). Bausparverträge kosten Geld, viel Geld, bei der Eröffnung und auch laufend. Und sie geben Euch keine Sicherheit den Kredit zu bekommen. Aber vor allem sind sie absolut unnütz wenn ich für einen geringen Zuschlag auch 20 Jahre Zinsen fest bekomme und dann fertig bin mit der gesamten Finanzierung...
Aber egal, die Verträge sind ja unterschrieben und es ist wie es ist.
Zitat von Blackout;221504
Bei den aktuellen Zinsen ist eine Zinsbindung für lediglich 10Jahre eigentlich nur sinnvoll, wenn man genau dann mit Geldsummen passend zur Finanzierung rechnet.
Genau das ist ja bei uns der Fall. Dann ist die Frist zur Eigennutzungsverpflichtung unserer alten Wohnungen abgelaufen und wir können se verkaufen ohne das Papa Staat den Sack aufhält. Immobilienspekulationssteuer bei vorzeitiger Abstoßung einer zur Eigennutzung gekauften Immobilie... Daher können wir in 10 Jahren auf einen Schlag die alten, jetzt vermieteten Wohnungen verkaufen und sind schuldenfrei mit nem kleinen + aufm Konto.
Doof simma ja net ne
Ich finde den Artikel völlig banane. Da werden mehrere Probleme gleichzeitig angesprochen, verallgemeinert und über gemeinsame Schnittmengen alle dem gleichen Problem zugerechnet, dem Eigenheim. Sowas passiert in Foren ja auch gerne mal, aber wenn ein einzelner Autor, der als Architekt auch noch vom Fach ist, das nicht auf die Reihe bekommt, dann ist das schon ziemlich schwach.
Um was geht es da denn?
Eigenheime sind schlecht, denn...
... es gibt doofe Häuser von exzentrischen Architekten/Bauherren.
... der Autor mag anscheinend die beliebtesten Häuser nicht, die Fertighäuser.
... Menschen kaufen Dinge, ohne eine solide Finanzierung zu haben.
... Städte geben neue Bauflächen frei, obwohl es reichlich Leerstand gibt.
... arbeitsfähige Menschen ziehen zunehmend in die Städte, so dass auf dem Land bzw. in Randgebieten nur alte Menschen ohne Geschäfte übrigbleiben.
... junge Familien ziehen zunehmend aufs Land bzw. in die Randgebiete, um dort ihr Eigenheim zu beziehen.
... Immobilien lassen sich schlecht verkaufen.
Die einzelnen Punkte mögen es ja trotz der Widersprüche durchaus wert sein, näher betrachtet zu werden, aber die großen Zusammenhänge die der Autor da zum Eigenheim-Teufel konstruiert kann ich nicht nachvollziehen.
Für mich passt das in der dargestellten Dramatik nicht zusammen. Oder es lässt sich - für mich - jedenfalls nicht auf Eigenheime zurückführen.
Aber was weiß ich schon? Ich bin ja kein Architekt...
(Nichts gegen Architekten! 
)
Insgesamt wirkt das etwa so als sage man, dass Geld schlecht sei, weil Leute dafür dumme Sachen machen und es sie in Abhängigkeitsverhältnisse zwingt. :peinlich:
Pläne sind gut und schön, aber nicht alles ist einplanbar.
Meine Variante ist Hauskauf mit 200.000.- Euro Hypothek. Eigenmittel waren 20.000.- zur Abdeckung der Nebenkosten vorhanden.
Kreditrate ist 800€/Monat, Sondertilgung 500€/Monat fix und hin und wieder mal wenn etwas Geld übrig war mehr.
Im Moment liege ich bei einer offnen Hypothek von 115.000€ nach 5 Jahren.
Bei den aktuellen Zinssätzen frage ich mich aber, ob weitere Sondertilgungen sinnvoll sind. Ich lege jetzt das überschüssige Geld in Aktien an. Wenn ich alles zusammenkratzen würde, dann könnte ich ca. 60.000.- zsammenbekommen und die Hälfte des offenen Kredits wegzahlen, hätte aber keine Reserven mehr.
Für mich gibt es eigentlich nur 3 weitere Seznarien:
A1 - es läuft weiter wie bisher und wir haben die Hütte in 5-6 Jahren fertig abbezahlt und ich habe keine Einschränkungen im aktuellen Lebensstil.
A2 - mit Sondertilgungen in 3-4 Jahren abgezahlt und einen spartanischen Lebensstil führen
B1 - Wir beide werden Arbeitslos - mit einem Gehalt würden wir es gerade noch ohne Sondertilgung und mit entsprechenden Einschränkungen schaffen. Ich müsste an die Reserven gehen, könnte aber locker 2-3 Jahre damit überbrücken.
B2 - Die Zinsen steigen rasant an und die Tilgungsrate übersteigt unser Einkommen. Würde durch die Reserven eine Zeit lang funktionieren, jedoch würde dann Variante C eintreffen.
C - Euro crasht, Immoblase platzt, was auch immer. D.h. die Bank stellt Nachforderungen die ich nicht mehr bedienen kann. Bis zu einer Zwangsversteigerung kann man das sicher 1-2 Jahre hinziehen. Selbst nach einer Zwangsversteigerung könnte man noch bis zu einem Jahr die Räumungsklage verschleppen. Danach bleibt noch der Privatkonkurs der letzte Ausweg.
Variante C ist wohl die blödeste und in so einem Fall, aber in Abwandlungen sollten diese 3 Möglichkeiten wohl auf jeden zutreffen, d. h.
A - ich kann weiter zahlen, B - muss schaun, wie ich weiter zahlen kann und C - muss Haus verkaufen/versteigern
